第四讲房地产吧开发投资概论.pptVIP

房地产开发投资概论 张辉 北京大学经济学院 主 要 内 容 1、基本概念 2、房地产开发的基本程序 3、开发项目的可行性研究 4、开发项目的规划设计 5、商品住宅项目投资分析研究 6、招标与投标 7、房地产开发的趋势 1.1 房地产开发 房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。 1.2 房地产开发的特点 开发成本高,投资量大。 开发建设期长,投资周转慢。 市场具有地区性和分散性。 需求具有稳定性。 涉及面广,综合性强。 成交价格在某一范围内具有不确定性 1.3 房地产开发分类 根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。 根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。 根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。 根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。 2、房地产开发的基本程序 2.1 可行性研究 机会研究和立项 市场调查和分析 规划方案 费用测算和经济评价 风险分析 综合效益评价与方案推荐 2.2 开发项目的前期工作 立项、机构组建 土地取得 规划、设计 规划、设计方案报批 资金取得 拆迁、清场 2.3 建设实施 发包（招标） 办理开工手续 施工准备（三通一平等） 工程施工的管理与控制 竣工验收 决算 2.4 营销和服务 营销计划 广告与营销策划 预售、租、售 产权登记等法律手续 售后服务 物业管理 3 开发项目可行性研究 可行性研究是在建设项目的投资前期,通过对项目的投资环境和条件调查研究,对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。 房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。 可行性研究主要回答三个问题，即技术上是否可行、经济上是否合理和项目的风险有多大。 3.1 可行性研究的内容与步骤 3.1.1 房地产开发项目可行性研究的作用 房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特点。因此,在投资前,为了避免和减少投资决策的盲目性,提高开发项目综合效益,应在市场预测和投资环境分析的基础上,对拟建项目在技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。 通过可行性研究,明确该开发项目是否可行,从而为投资决策提供科学的、可靠的依据。 3.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容 (1) 总论。 (2)市场调查和需求分析。 (3)开发项目场地的现状与建设条件分析。 (4)规划设计方案。 (5)项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排。 (6)投资估算。 (7)资源供应。 (8)经济分析和财务评价。 (9)社会经济评价。 (10)结论 3.1.3 可行性研究的阶段划分 机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评价 3.1.4 可行性研究的工作程序 (一)项目筹划 (二)市场调查与分析 (三)优化和选择开发方案 (四)方案评价 (五)编制研究报告 3.2 市场分析 房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会,即投资机会,为此要进行市场分析,即对房地产市场的技资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。 3.2.1 房地产开发投资的影晌因素 3.2.2 市场调查 程序： 1、明确目标 2、制定研究计划 3、组织实施 4、分析和处理信息 5、提出研究报告 内容： 1、环境调查 2、供需情况调查 3、开发场地调查。 3.2.3 市场机会分析 是否具备相应的资源、能力和优势？ 确定最有吸引力的开发机会：市场规模和市场增长 市场细分,是一个识别具有不同需要的用户群的过程。 评估细分市场:该细分市场的规模与发展潜力; 细分市场竞争结构状况; 企业的目标与能力。 开发项目的市场定位 :识别可利用的竞争优势; 选择若干个确立优势； 宣传竞争优势。 3.3 开发方案 开发目标：何处投资开发和开发何种项目 土地开发？构筑物开发？房屋开发？ 住宅？商场？写字楼？ 投资规模：取决于风险分析 贷款？