揭秘广州格仔铺炒卖黑幕：众多买家血本无归 南方都市报 [摘要]投资客 ....docVIP

揭秘广州格仔铺炒卖黑幕：众多买家血本无归 HYPERLINK / \t _blank 南方都市报 [摘要]投资客动辄投资上亿，回报至少两倍，挑旧楼切割改建出售，众多买家上钩。 海珠区革新路新民五街48号二层的28户小业主陷入了“无家可归”的境地。他们总计花费1324万元买来的房子，被原业主抵押给了银行。因原业主无力还贷，他们不仅拿不到房产证，去年还被法院查封了房子。叶先生一次性交付了120多万元买下这套房子，是受害者之一。南都记者 张志韬 摄 广州格仔铺炒卖江湖揭秘之手段 钱没了，房产证也拿不到———谭菲、朱君、孔繁波等革新路新民五街48号二层这些小业主的遭遇，只是广州商业裙楼改装炒卖江湖里的冰山一角。“物色旧楼、成立公司、操作分契、精心豪装、落力推销、注销走人。”在广州房地产中介行业工作超过10年的资深中介陈丰(化名)，如此描述这类炒房背后的利益链。 与朱君等不同，更多的小业主拿到了房产证，但房产带来的经济效益与当初商家吹嘘的“高回报收益”，却多数货不对板。 贯穿这条利益链条的，无疑是重金买下旧楼重新包装转手的“老板们”，在浩瀚的地产市场，小业主们要与他们角力，无异于以卵击石，这些一时兴起出手的小业主们往往收获的只是血本无归。 【一】切分格仔铺 “两三层楼甚至劏成几千个铺位” 切分格仔铺对老城区的闲置第一、二批电梯楼、旧仓库、配套住宅的商业旧裙楼改建 陈丰：投资客一般不会抛头露面，寻找适合包装的物业，如一幢两三层的裙楼，以玻璃或砌墙的方式隔开，分隔的原则是“分到最多格但使用率最低”，纯粹从盈利的角度。 陈丰说，2008年之后，由裙楼或旧写字楼间隔出来的格仔铺开始在广州流行，投资客会一次买入几层楼，策划包装然后卖出，不少以打着“打造国际×× 类市场”旗号对外销售。熟悉广州二手地产市场的研究人士李原(化名)说，2009年前后，格仔铺由北京路一带的旧裙楼开始做起来，后来荔湾、天河等老城处处开花，乃至海珠、番禺一些地段，“两三层楼甚至劏成几千个铺位来卖，1平方米一个铺的都有”。 2010年前后，与格仔铺有同样“底子”的还有另一类产品———“公寓”。陈丰说，投资客以“如何以最小的面积、尽可能完成很漂亮的装修、间隔出最多单位、单价最贵、卖出总价最低”的标准来设计这些公寓产品。 在广州有15年地产从业经验的郭海(化名)说，无论是格仔铺还是旧改公寓，主要来源都是老城区第一、二批电梯楼，尤其是商用裙楼，也有少部分楼梯楼，层高从9-20层，这些不少都处于闲置状态。 在郭海的记忆中，2010年左右出现“公寓热”，后被“格仔铺风潮”盖过，最旺的2010-2012年间，多个老城区基本上同时在运营几个公寓项目和格仔铺项目，从购入到卖出，每个环节都有专业人士操盘。 【二】成立公司 “没有5倍利润不做” 成立公司将整个裙楼包下来，投入动辄上亿元 陈丰：投资客不少是广东人，喜欢炒作，有财力有“胆识”，如果有尝过甜头的中介帮忙做策划就更加有feel了，他们会先成立一个公司，以公司的名义进行整套资本运作。 在什么地方、找什么样的“产品”、包装成什么样的“成品”去出售，这些投资老板都心里有数。他们看中的是广州的老城区，属于价格洼地，“好租”。比如广州第一、二批电梯楼的裙楼，一般三四层，一直作为仓库或空置。“投资客都是炒家，他们都是这个领域的老行专了，人脉很广，不少人都有几个亿的资金。”李原说道。 陈丰表示，运作这类型项目的投资客，事前注册一个公司，事后注销免留“手尾”是惯例。 郭海如此总结：做格仔铺的一般是大炒家，会把包括一楼在内的整个裙楼包下来，投入动辄上亿元，回报可以高到两倍甚至“没有5倍利润不做”。这些人要么是做实业的老板，机缘巧合找到这样的投资渠道；要么是做过类似产品的营销总监、金融专才，五六个人“众筹”操盘；或者本身就是裙楼所在开发商的内部人员，组织临时团队“跳出来做”。相比之下，做公寓的投资老板财力要小很多，他们主要包下一楼以外的其他裙楼(一般是二三楼)，有时两三千万元就能搞定，利润比格仔铺少，大约在30%-50%左右。 在广州的“格仔铺”江湖里，广州卓华房地产代理有限公司的名字颇为业内熟悉。2011年4月份广州一份报纸的《家天下地产界》栏目打出这样一条新闻：《港澳商品批零一体铺王现身，星辰·港澳中心将成为华南贸易窗口》，内文称，“星辰·港澳中心是铂誉投资继星域、星玺、星辰天街后又一倾力打造的全新力作，由卓华地产整合运营，数千商家共撑港澳贸易门户，共享庞大的商家资源，并将香港成功的策划、设计理念和国际至前沿的商业管理、运作模式引入，缔造完美的消费体验，做六大明星商场”。3年之后，去年的5月份，位于东风东路的星辰·广东港澳中心迎来数十位维权的小业主，三年前他们花了数十上百万元买的那些“格仔铺”，卖家承诺“返租”到2014年3月份，业主们收楼时发现商场一