个别估价和大量估价之准确性分析.PDFVIP

住宅學報　第十六卷第二期　民國九十六年十二月　學術論著　第67 頁—84 頁 JOURNAL OF HOUSING STUDIES, VOLUME 16 NO. 2, DECEMBER 2007 學術論著 個別估價與大量估價之準確性分析* The Accuracy of Valuation: A Comparison of Appraisers and Mass Appraisal* 陳奉瑤**　楊依蓁*** Fong-Yao Chen**, I-Jan Young*** 摘　要 近來在大量估價模型發展的態勢下 ，引起不動產估價產業不小的衝擊 ，面對這波衝擊 ， 有人稱之為 「估價革命」。過去相關文獻中，個別估價多集中在估價行為或估價技術的改 進 ；大量估價多著墨於運用各種數量方法建立大量估價模型 ，但少有兩者的比較研究。本文 有鑑於兩者特性迥然不同，難以進行全面性比較 ，故選擇準確性作為衡量標準。以尊重台灣 目前發展現況為前提 ，分別設計個別估價與大量估價的操作模式，藉由相同的勘估標的，分 別取得各自的估計值 ，進行命中率、評估比值與絕對百分比誤差等準確性指標的差異性分 析 。實證結果顯示 ，整體而言 ，兩者的準確性並不具有統計上的顯著差異 ，但更細微的檢 視 ，仍有分配上的差異。 關鍵詞 ：準確性 、個別估價 、大量估價 ABSTRACT The rapid development of mass appraisal techniques has had a huge impact, referred to as the valuation revolution, on appraisers. A large literature has developed in relation to establishing a mass appraisal model, but there have been few studies that have compared the valuations by appraisers for the same objects as well as mass appraisals. This article aims to examine the accuracy of such techniques by means of the hit ratio, assessment ratio and MAPE. The results broadly indicate that there are no statistically significant differences across these measures, but that there is a little variance in accuracy in. terms of price distribution. Key words: accuracy of valuation, appraiser, mass appraisal, AVM (本文於2007年4月2日收稿 ，2007年9月13日審查通過 ，實際出版日期2007年12月) ∗ 感謝國科會研究計畫95-24 15-H-004-0 18-SSS之財務協助 ，以及匿名審查委員之寶貴意見。 ** 政治大學地政系副教授 。 Associate Professor, Department of Land Economics, National Chengchi University, Taipei, Taiwan, Republic of China. E-mail: fychen@nccu.edu.tw *** 政治大學地政學系碩士 。 Master, Department of Land Economics, National Chengchi University, Taipei, Taiwan, Republic of China. E-mail: 932570 13@nccu.edu.tw 68　住宅學報 一、前言 新版巴塞爾協定(