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第十章 房产税法 第十章 房产税法 概念 以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种税 第十章 房产税法 特征 属于个别财产税 一般财产税（综合财产税） 个别财产税（单项财产税） 征税范围限于城镇的经营性房屋 城市、县城、建制镇、工矿区——征收 农村、没有纳税能力的单位——不征 区别房屋的经营使用方式规定征税方法 第十章 房产税法 第一节 纳税义务人及征税对象 一、纳税义务人——房屋产权所有人 1、产权属国家的，由经营管理单位纳税；属集体单位和个人所有的，由集体单位和个人纳税 2、产权出典的，由承典人纳税 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税 第十章 房产税法 二、征税对象房产税的征税对象是房产。 第二节 征税范围 房产税的征税范围为： 城市、县城、建制镇和工矿区。 第十章 房产税法 第三节 计税依据与税率 一、计税依据 （一）从价计征——计税依据是房产余值 房产余值=原值×（1－扣除比率） 10%∽30% 第十章 房产税法 1、房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”中记载的房屋原价 2、房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施（给排水、采暖、消防、中央空调等），无论在会计核算上是否单独记账与核算，都应计入房产原值。 第十章 房产税法 3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值 4、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值 对于附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除 第十章 房产税法 5、2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计征房产税 第十章 房产税法 6、在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内自行确定 第十章 房产税法 如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值 对房产原值明显不合理的，应重新予以评估 对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定 第十章 房产税法 （二）从租计征——计税依据是房产租金收入 1、房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入 2、对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征 第十章 房产税法 3、如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理，税务部门可以按照有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。 第十章 房产税法 注意： 1 投资联营的房产： (1) 共担风险的投资，以房产余值为计税依据，由被投资方缴纳房产税； (2) 对收取固定收入不担风险的投资，以租金收入为计税依据，由投资方缴纳房产税。 2 融资租赁房屋的房产税： 在计征房产税时应以房产余值为计税依据，租赁期内房产税的纳税人由当地税务机关根据实际情况来确定。 第十章 房产税法 注意： 3 居民住宅区内业主共有的经营性房产： 由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税 自营的，按余值纳税 出租的，按租金计征 第十章 房产税法 二、税率 现行房产税采用的是比例税率。 1 按房产余值计征的，税率为1.2%； 2 按租金收入计征的，税率为12%。 关注： 个人按市场价格出租的居民住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。 企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。  第十章 房产税法 第四节 应纳税额的计算 （一）地上建筑物 1、从价计征的计算 应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％ 2、从租计征的计算 应纳税额＝租金收入×12%（或4％）  第十章 房产税法 （二）地下建筑物 1、工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值 应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％ 2、商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值 应纳税额＝房产原值×