珠海商业市场调报告.ppt

* 商业规模设定 珠三角部分购物中心案例规模参考 珠三角现代购物中心成功案例中大部分规模都控制在100000~130000 ㎡之间，这也是购物中心比较合理经济的规模 携手楚睿，共创辉煌！！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 经营商访谈 莲花路口岸市场床品林老板 现在拱北的生意不好做，口岸广场很多商家都是靠港币兑换赚钱，商品销售不理想，很多商家亏本经营 A货仿冒品市场经常遭工商部门扫荡，生存困难，已没什么人愿意从事该行业 澳门人的消费力很低，到珠海也是挑最便宜、低档的东西买。台湾人已很少过来珠海消费 莲花万景城不临大马路，经营有一定的局限性，不太看好本项目。且轻轨很快就会开通至拱北，口岸广场又有几千平方米的后续商铺供应，除口岸广场外，其他地方的生意就更难做 经营商访谈 奥斯町脆皮炸鸡老板李小姐 认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求） 拱北口岸广场以吸引澳门消费能力有限年轻一族为主（20岁以下，零花钱就可以购买几件衣服），且拱北与莲花路租金水平较高，能生存主要是因为商品入货价格低，毛利率高，且商铺没有形象要求，装修成本低，导致商家更换频率也高 澳门区域范围小，来珠海休闲娱乐已成为澳门人的一种休闲方式，也带动了购物消费 认为莲花万景城重建后不应该再重复中低档商业经营模式，应考虑打造中高档商业市场，区别于现有的商业。策划方案应考虑经营方及业主方两方面的想法，经营方更多会考虑营运的可行性，业主方则希望项目能打造得上档次高价值。年青时尚潮流主题可作为市场的其中一个部份，包括开设游艺中心和网吧等 拱北的华润万家会在南坪华发新城华润欢乐颂项目落成后再考虑重建 拱北餐饮类型丰富，莲花万景城原入驻五月花海鲜酒楼，但很难经营，最后撤场 经营商访谈 经营参茸海味生意的李先生 拱北有较多澳门人在那儿消费，如果本项目能有多一些香港品牌或者是国际性的品牌，能够吸引更多的澳门人 停车位必须妥善考虑，要有足够的停车位才能方便更多驾车人士过去消费。项目周边的道路等级低，不临大马路，道路通畅性不太好，要考虑项目的可进入性 拱北华润万家的国际广场若拆掉重建，对于本项目来说是一个机会，可以在其重建期间尽快巩固自身客群 经营商访谈 新麒麟面包连锁刘老板 项目地块地理位置条件优越，难以替代。定位应适应拱北现有的档次，可以参考口岸广场的模式，做年轻人市场，间小铺出租。认为做品牌难度较大，因为到拱北消费的珠海居民，本地有一定经济实力的人不会到拱北购物，而到拱北消费的澳门人一般也不会太有钱，消费水平不高。不建议做超市，因为家庭型消费不是拱北区域的主力消费模式。 口岸广场商铺的实用面积较少，建议商铺的实用率要提高，可吸引更多商家入场经营，降低经营者的成本 供应商访谈 均豪贸易公司孙小姐 认为现在珠海的品牌丰富度不够，局限于广东的一些主流品牌，且各品牌的货款不齐全。珠海是典型的移民城市，外省人较多，引进外省的品牌能吸引更广泛的客群，包括服装、化妆品、精品等 老香洲凤凰路集中有大量高消费人群（包括公务员等） 项目形象不太好，周边整个经营环境给人感觉较低档，且假货多。重建后可考虑打造中高档的商业综合体，引进更多的外地品牌，可引进一个约5000平方米的超市卖场，开辟儿童专区，吸引家庭型消费。以年轻人为对象的时尚潮流主题商业是可行的方向 时代广场正洽谈大润发与好又多超市、九州大道格力广场附近（竹苑汽车站附近）沃尔玛已购置用地准备建大型商业广场 供应商访谈 亿阳贸易公司朱总 项目本身是卖假货的，价格虚高，且夜场较多，环境比较杂乱，一般是台湾人在消费，周末也很少家庭型消费。重建后如果做商场超市类的家庭型消费会比较难，因为区位形象不太好，除了拱北人以外，其他区的人一般不会到那里消费。 应该考虑做个体型的时尚潮流主题，或是娱乐场所，针对年轻个体的消费。 专业人士访谈 港澳文化商业公司宋先生 从政府得到的消息，基本确定拱北华润万家购物广场将重建（华润合约快到期）。北岭原工业区（丽珠集团桂花北路对面）也会打造一个大型的商业中心 珠海现有商业较零散，以中小规模百货商场表现最为明