《第五讲基础数据的分析估算》-课件设计（公开).ppt

不动产投资分析 第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算 基本要求 掌握房地产开发投资项目的成本构成及成本测算。 掌握房地产开发项目的收益获取方式及收益测算 了解房地产投资项目的资金筹措的相关内容 掌握借款还本付息的测算 房地产投资项目基础数据的分析估算 1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 一般项目 总投资=固定资产投资+建设期借款利息+流动资金 房地产开发项目 总投资=开发建设投资(开发产品成本+固定资产投资)+经营资金 开发建设投资 指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。 当开发项目用于出售或出租时，开发建设投资就等于开发产品成本。 经营资金 房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 开发产品成本 定义 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。 如果项目开发完成后用于租售，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（总成本费用） 如果项目开发完成后用于经营，项目总投资等于开发建设投资（开发产品成本+固定资产投资）和经营资金 例题 某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581平方米，休养所为1200平方米，综合商场为1000平方米。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时， 需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。 2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产开发成本的组成 房地产开发项目总成本费用的内容 房地产开发成本的组成 房地产开发成本 是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，可分为三大部分： 土地、土建、设备费用 配套及其他收费支出 管理费用和筹资成本 土地、土建、设备费用 这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80％。 其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。 房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。 配套及其他收费支出 配套费用 主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。 房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。 其他收费支出 这些费用中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。 配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的10－15％，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。 管理费用和筹资成本 管理费用 筹资成本 筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。 房地产开发项目总成本费用的内容 开发产品成本内容 土地费用估算 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 其他费用 开发期税费 不可预见费 运营费用及修理费用 成本的测算 分项测算 汇总 以表格的形式表现出来。 成本测算的原则 不能重复，也不能遗漏。 准确合理。 土地费用测算 涵义 为了取得房地产项目用地使用权而发生的费用。 费用估算 根据实际情况而定； 费用类别 土地征用拆迁费 农村土地征用拆迁费 城镇土地拆迁费 土地出让地价款 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 前期工程费 涵义 开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三/七通一平”等阶段的费用支出。 费用组成及测算 规划设计——建安工程费的3%； 可研费——总投资的1%~3% 水文、地质勘查费 根据工作量结合有关收费标