大连中信海路商业项目目市场定位策划方案.ppt

 大连中信上海路项目 市场定位策划提案 提案汇报框架 总结论：复合型城市生态街区 复合—多种物业类型、高档为主并具有中一定弹性 城市—从城市的角度定位的，开放的，24小时的 生态—技术上可持续发展，不同功能之间互补与共生 街区—道路与城市道路是连接的，具有引入人流功能的，各地块相对独立 核心要素分析？ 系统分析 系统分析 城市尺度 地块内部 地段认可度不高 CBD（中山广场、天津街一带） 青泥洼 西安路 星海广场 土地成本高 土地费用预计共6亿元（其中土地出让金为1661万元） 楼面单价为3547元/平方米 单方成本在10000元/平方米左右 保留现状建筑的成本高昂 地段SWOT分析 用地分析分结论 价值挖掘 大连缺什么？ 历史/文化/公共空间 价值挖掘 商业——主题鲜明、特色 商务——与行政机关有强联系性/中小企业个性化 住宅——“特别”、个性化、差异化 投资——客户群放大 投资性的物业（公寓式酒店/商铺……） 单元分小 相对独立性的考虑（大的投资机构） 成本稀释 对地下商业有认可度 地下建安成本较低 增加收入 空间趣味性 区域升值 灵活的开发方式 周边物业价格现状 在售项目物业类型主要以住宅为主，价格在6000元/平方米左右；项目规模从1万平方米左右的小盘到40余万平方米的大盘均有； 潜在项目中有公建项目，如体育场东侧的酒店（在建）项目和新华商苑项目 市场分析分结论 功能复合 客群放大 客群放大 市场分析分结论 综合分析 综合分析 定位初步结论 定位初步结论 市场定位 产品定位 操作定位 公寓式酒店 服务内容维护成本上 普通服务式公寓——物业管理为主，服务内容较少，成本较低 酒店式公寓——酒店式服务，服务内容较为丰富，成本上升 公寓式酒店——集中酒店式服务，服务内容较全，维护成本再次提升 酒店——集中高品质服务，服务内容最全，但维护成本很高 公寓式酒店 普通服务式公寓 酒店式服务公寓 公寓式酒店 酒店 公寓式酒店 客户构成上 普通服务式公寓——自住客户为主 酒店式公寓——自住客户＋投资客户 公寓式酒店——投资客户 酒店——无购买客户 公寓式酒店 资金压力 普通服务式公寓——集中在销售压力上 酒店式公寓——集中在销售压力上 公寓式酒店——先期销售压力降低，但后期经营压力上升 酒店——经营压力 公寓式酒店案例 公寓式酒店——泰悦豪庭（坚果公寓） 五年包租 8％年收益 酒店式公寓管理 四大独立主题会所，提供“厨房”、“会客厅”、“影院”、“书房” 使用功能 主力户型50-70平米 娱乐对居住的影响 商住公寓对写字楼的影响 学校对居住、办公的噪音干扰 客户定位 “T型台” 地下空间利用 地下步行街（荷兰地下步行商业街案例） 地下商业街（案例—鹿特丹地下商业街） 地下街区（案例—法国巴黎中心商业区） 公园地下设施（日本隅田公园地下设施） 地下与地上连动（案例—北京建外SOHO） 城市意象(“city image”) 居住 单体建筑——轻型办公 单体建筑——商业 单体建筑——商业 市场定位 产品定位 操作定位 How 市场定位 产品定位 操作定位 How 市场定位 产品定位 操作定位 How 狭义 “世界最长的T型台—坐在阳台上看世界名模” 广义 “城市秀（show）” 市场定位 产品定位 操作定位 How 本项目 荷兰Floriada花卉展览 荷兰鹿特丹 和水的结合 市场定位 产品定位 操作定位 How “T型台” 荷兰鹿特丹商业中心 消除“层”的概念 市场定位 产品定位 操作定位 How “T型台” 荷兰鹿特丹Schouwburgplei 北京建外SOHO 和小广场的结合 市场定位 产品定位 操作定位 How “T型台” “桥” 市场定位 产品定位 操作定位 How “T型台” 建外SOHO 地上地下的穿插 市场定位 产品定位 操作定位 How “T型台” 老火车站成为城市景观 和机械的结合 市场定位 产品定位 操作定位 How “T型台” 和有轨电车的结合 中国历史上的有轨电车 波兰的有轨电车 市场定位 产品定位 操作定位 How “T型台” 室内室外的穿插 市场定位 产品定位 操作定位 How “T型台” 在地块内的布局及节点 市场定位 产品定位 操作定位 How “T型台” 下沉广场 （北京清华同方科技广场） 市场定位 产品定位 操作定位 How 市场定位 产品定位 操作定位 How 地下空间 市场定位 产品定位 操作定位 How 地下空间 市场定位