2009到北仑核心商务区泰山路南8#地块项目定位建议报告79p.pptVIP

海尚名城 筑御锋之作——北仑核心商务区泰山路南8#地块项目定位建议报告 宁波迪赛 2009年11月 前言 首先，迪赛非常荣幸能够为网新北仑项目前期提供战略建议和策略提案。 作为浙大网新进军北仑房地产市场的第一个开发项目，迪赛所想的不仅仅是在项目规划本 身提供切实可执行的预案，更重要的是希望能够从企业战略高度为项目出谋划策。 由此，迪赛针对性提出泰山路项目的核心战略纲领： “一个中心、两个基本导向，四大基本目标” 一个中心：以锁定项目目标客户稳健需求导向为中心。 项目中心战略是先行锁定目标客户，以目标客户住宅产品需求导向研究为主线，确立项目 可行性产品价值体系。 两个产品定位基本导向： 1、产品导向：准确锁定区域住宅开发产品线中适合本案的高利润产品组合。 2、成本导向：有效把握地块控规约束条件，寻求项目成本投入的有效率、性价比最佳方案。 实现项目四大基本目标： 1、核心目标：项目产品线应首先确保项目相对稳健安全的高利润率。 2、效率目标：由产品线延伸的营销策略优先保障项目开发节奏与资金回笼的高效率。 3、升级目标：能有效促进区域相关产业升级（商业、住宅分项打造）。 4、品牌目标：能够快速实现浙大网新品牌在北仑区域落地。 研究思路 报告目录 一、项目背景 -北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区房地产态势 二、市场空间研判 -住宅市场竞争分析 -商业网点梳理分析 三、市场定位 -客户群定位 -开发模式分析 -项目定位 产品定位建议 规划布局建议 设施配套建议 价格定位建议 四、开发策略建议 　　-开发策略 -分期策略对接 一、项目背景 -北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区房地产态势 一、项目背景 -北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区房地产态势 地块已有价值体系提炼 核心： 1、地段价值：北仑主城烫金地段，已成规模的成熟CLD中央生活区。 2、成熟配套：北仑最成功MALL商圈——曼哈顿广场最佳辐射。 3、便捷交通：新大路、泰山路、绕城高速、轻轨一号线等组合便捷交通环境。 4、人文气息：职院、明港中学、东海实验学校形成学院氛围。 一、项目背景 -北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区房地产态势 城区在售典型个案汇总信息： 二、市场空间研判 住宅市场竞争分析 商业网点梳理分析 区域客户需求调查 2010年预计与本案直接形成竞争的重点项目 通过价位、地段区隔出五大竞争个案： 1、世茂世界湾2期：约2500套 个案分析：上市最早，体量最大。 对本案重点影响：截留大批中高端客户，但预期再创北仑新价格标杆。 2、里仁花园4期：预计400套左右 个案分析：实际上市时间待定 对本案重点影响：客户截留影响待定，其预期售价同样比肩世茂2期。 3、黄金海岸5期：预计800套左右 个案分析：上市时间预计与本案接近 对本案重点影响：直接竞争。 4、庐山路新隆安置项目：预计300套左右 个案分析：作为商品房出售套数预计不超过200套 对本案重点影响：截留客户能力稍弱，但具备价差空间。 5申洲新大路1号地块：预计1期上市量在500套上下。 个案分析：与本案土地同期挂牌，预计上市周期类同 对本案重点影响：核心竞争对手 二、市场空间研判 住宅市场竞争分析 商业网点梳理分析 区域客户需求调查 商业用房信息总结 对本案指导意义： 1、城区商业模式尚处社区商业区+零星大型MALL卖场模式，地块紧邻的曼哈顿广场商业业态比重以生活购物消费占主导。 2、整个主城区主流业态为生活消费类配套，休闲娱乐业态虽已兴起，但具备规模影响力的集中式纯商业项