转换用途+装修改造房地产估价概述二.PPT

第三章房地产估价概述 二、内容 §3－2??????? 房地产估价原则 一、合法原则 二、最高最佳使用原则 （二）三个经济学原理 （三）判断与选择 3.转换用途前提 三、替代原则 四、估价时点原则 五、公平原则 例3－8 例3－9 职业道德的要求 房地产估价 第三章 房地产估价概述 §3-1 房地产估价的概念 一、概念 （一）含义 人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定? （二）两点把握 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来 第三章 房地产估价概述 （一）专业估价人员 扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的职业道德 ——能力要求——能力要求 ——诚实程度 对专业人员要求 考试取得《房地产估价师执业资格证书》 注册取得《房地产估价师注册证书》 第三章 房地产估价概述 （二）目的 一个具体估价项目的估价结果的期望用途 ▲不同的估价目的源于对估价的不同需要▲不同的估价目的将影响估价结果 第三章 房地产估价概述 二、内容 ：结果所对应的时间（年、月、日） ：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平 ：市场比较法、收益还原法、成本法······· （三）原则（四）程序（五）方法（六）影响因素（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定 第三章 房地产估价概述 二、内容 一、合法原则 1.合法产权 权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销 违法、临时、产权争议、部分产权 2.合法使用 城市规划、土地用途 第三章 房地产估价概述 法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 4.其他 价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿 第三章 房地产估价概述 3.合法处分 （一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大 第三章 房地产估价概述 1.收益递增递减原理 2.均衡原理 内部构成要素组合是否均衡 3.适合原理 与其外部环境是否保持协调 适合原理 ＋ 均衡原理 ＝ 外部环境最协调 ＋ 内部构成要素最适当 ＝ 最高最佳使用 第三章 房地产估价概述 二、最高最佳使用原则 1. 保持现状前提 现状价值 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元/㎡ 5000元/㎡－ 3000元/㎡? 2.装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 V新 － V现 改造费 5000元/㎡ － 3000元/㎡ 1500元/㎡ 第三章 房地产估价概述 二、最高最佳使用原则 价值增加额 转换用途所需费用 4.重新利用前提 5.上述情形组合 3 ＋ 2：转换用途+装修改造 第三章 房地产估价概述 二、最高最佳使用原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格. 类似房地产： 同一供求范围 指明两点： 1．可以依据替代原则推算价格 2．不能孤立思考估价对象价格 用途、规模、档次、 结构等相同或相似 第三章 房地产估价概述 将来 将来 将来 将来 现在 现在 过去 现在 过去 过去 过去 房地产市场状况 估价对象状况 估价时点 第三章 房地产估价概述 1.假设当事人理性、精明2.换位思考 估价总原则：独立、公平、公正、客观 技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代 第三章 房地产估价概述 有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。 B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万元 第三章 房地产估价概述 有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。 该建筑物的价值=房地价值—土地价值 =3000－1000 =2000元/㎡ ★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡ 第三章 房地产估价概述 房地产估价