中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划.ppt

* * * * * 中融国际信托有限公司 中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划 二○一四年九月 目录 1 2 3 4 5 * 信托计划介绍—信托计划要素 信托计划名称 中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划 信托规模 总规模14.6亿元（优先级）；本期规模4.6亿 信托类型 集合，结构化 信托期限 本次期限2年（信托总期限为6年，分期发行）；本期信托单位满6个月时受托人可选择提前赎回，委托人同意，不需再另行签署赎回文件 资金用途 用于上海市黄浦区旧改项目开发建设 受托人 中融国际信托有限公司 分配方式 按照信托年度分配信托利益 预期收益 ?300-800，10.5；800以上，11% 土地抵押担保：取得土地使用权证后，抵押予我司设立抵押权 多重担保措施： 上置集团为贷款的本息偿还承担差额补足义务； 上置投资控股有限公司（上置集团母公司）为该项目提供连带责任担保； 上海绿洲花园置业有限公司为该项目提供连带责任担保； 上置实际控制人为该项目提供连带责任担保。 结构化安排：金心置业关联方将其对金心置业享有的应收账款债权委托予我司认购次级信托单位，为优先级委托人退出提供保障； 全面监管：我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风险控制，管理公司所有证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。 风控措施 项目亮点 亮点一：政府大力支持 十二五加大力度推进中心城区旧区改造，本项目是黄浦区旧区改造重点项目。 2013年10月18日，黄浦区发改委出具函件，同意将琴海苑项目列入2014年黄浦区旧区改造项目实施范围，并明确该项目公司总投全部用于项目动迁改造的补偿费用。确保项目资金专款专用，杜绝挪用。 亮点二：银行贷款后续跟进某银行对本项目进行投资：银团为本项目提供不低于50亿元旧区改造贷款：——2014年根据征收进度发放银团拟继续为本项目提供开发贷 亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间黄浦区土地、住宅尤其是写字楼供应量小，土地稀缺，随着自贸区和金融聚集带的发展和成熟有着巨大的升值空间：2006年到2013年，可查的土地成交量为4幅，对应建筑面积45.6万平2006年到2011年住宅成交价年增幅在25%-50%之间，2012年受调控影响供应量减少2006年到2012年写字楼成交价平均年增幅在25%左右《上海市主体功能区规划》提出构建“两轴两带，多层多核”的城市化格局，本项目属于两轴交接处，在黄浦区南外滩腹地 亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间 亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间 亮点四：开发商实力雄厚——上置集团基本情况 基本情况：1999年香港上市（HK.1207），实际控制人为施建，通过其本人、配偶及上置控股，实际控制上置集团51.66%的股份（截止到2013年6月30日）；累计开发面积300多万平方米，经营性物业面积约60万平方米，具有二级房地产开发资质。 资产状况：截至到2013年12月31日，总资产320.4亿港币，净资产92.31亿港币，银行现金29.41亿港币。 行业地位：2014年中国房地产企业500强排名第50多位，中国房地产开发企业旅游地产10强。 总体评价：土地储备充足，债务结构比较合理，融资能力强，短期还款能力方面较强，有很好的资金运作能力和财务成本的承受能力。 亮点四：开发商实力雄厚——上置集团土地储备及银企关系 土地储备情况： 上置集团在建及储备项目总计有22个，总占地面积合计为1,859,787平。位于上海的在建及储备项目总共11个，总占地面积约396,697平。 银企关系： 上置集团有着良好的信用状况，和各大金融机构有密切的合作并获得大额的融资授信。 其为某银行总行的3A级优质客户。 某银行承诺为其提供人民币百十亿元授信额度。 亮点四：开发商实力雄厚——上置控股 上置控股——下属三大板块房地产领域业务 上置集团：主营二级开发，在一二线城市储备大量优质土地；截至到2013年12月份，上置控股持有上置集团51.6%的股权 中国新城镇：主营一级开发及新城镇建设，上海宝山区罗店新镇是其代表作，获国家发改委等多个国内外机构授予的荣誉称号，自2013年10月国开入股50%以上后，将成为国开在资本市场唯一的一级开发项目平台，未来可能囊括所有国开旗下的优质一级开发项目；截至到2013年10月份，上置控股持有中国新城镇约14%-15%的股权 黑鹰资产：主营房地产投资业务，通过整个上置集团、中国新城镇的一二级开发经验和金融资源，投资具有良好价值提升空间的一二级开发项目 亮点五：上海市广阔的发展空间—— 黄浦创新驱动转型发展，打造外滩金融创新试验区 （一）