2010年长沙金斗地产没望城定位报告.ppt

40米 金 星 路 本项目 26米 本项目距离绿化带4米，而绿化带离主干道约20米，项目离干到距离比较远，不利于商业氛围的形成。 为了聚集金星大道人流。建议在项目的边角做成一个下沉式广场，聚集人流。 商业规划建议三---下沉式广场 下沉式广场 通过原有高差设置下沉广场，与建筑之间既有区隔又形成具有悠闲趣味的空间 住宅活动标高 下沉广场 地下停车场 地下停车场 结合入口商业设置下沉广场，形成具有历史意味的休闲区域 商业规划建议三---下沉式广场 结合入口商业设置下沉广场，形成具有历史意味的休闲区域 商业规划建议三---下沉式广场 在社区内建设小型集中商业，会成为区域的强势配套，同时弥补区域商业缺乏集中式商业的空白。 在交叉路口设置集中商业 商业规划建议四-集中商业 临街商业业态以生活配套为主，为社区居民提供日常生活配套 商业规划建议四-商业街 户型建议 缺点 效果 户型建议 户型建议 户型建议 户型建议 户型建议 户型建议 附加值建议-地下车库 出入口设置要考虑外部交通的影响，人车分流、商业人流与住宅区人流的隔断 停车场要考虑充足，以地下停车为主，地面停车为辅，商业部分应留有单独的地下停车场 附加值建议-双语幼儿园幼儿智能开发所 右脑开发特训班 在会所中设置幼儿智力开发场所，提供智力玩具、组织智力游戏，同时兼幼儿托管所； 引进知名双语幼儿园，同时联合推广本项目 DIY益智趣味班 附加值建议-酒店式入户大堂 尊容源自细节，酒店式入户大堂必将打造身份名片。 附加值建议-入户大厅 具有国际感的入户大堂设计，彰显档次 附加值建议-奢华的电梯门厅 电梯门厅是一个项目的脸面，花少钱，出奇效。 附加值建议-小区智能化系统 可视对讲系统 现代风格阳台栏杆 入户门 紧急求助系统 乐活族一天生活 7：00 起床 7：30 穿着宽大的裤衩慢悠悠的在楼下的粉店吃早餐 8：00 送小孩子去星城实验中学上学 9：00 在小区内商业街的超市买菜 10：00 在小区内篮球场打篮球 11：30 做饭吃饭 14：00 去小区的商业街逛街买吃的，衣服等物资 16：00 陪老婆在小区的中心景观带陪老婆散步 17：30 回家做饭 END 从财务角度 方案二的静态利润大于方案一，同时方案一洋房产品在区域竞争中占劣势，同质化严重，销售难度大,同时方案二的洋房体量不大，不利于景观营造，同周边楼盘的洋房产品竞争无任何优势。 方案一 方案二 建筑类型 土地面积 建筑面积 容积率 销售单价 销售额 总成本 毛利润 洋房 32717 38646 1.1 4200 162313200100479600 高层 76340 218996 2.8 3500 766486000 350393600 416092400 商业 　 15000 　 600010500000合计 109057 272643 2.5 　 1018799200 422727200 596072000 建筑类型 土地面积 建筑面积 容积率 销售单价 销售额 总成本 毛利润 高层 109058 312176 3 3500 1092616000 499481600 593134400 商业 . 15000 　 600010500000合计 109058 327176 3 　 1182616000 509981600 672634400 产品定位建议 高性价比产品/赠送面积/低总价 户型 优势 电梯高层+时尚商业 产品 建议 户型面积建议 户型 面积 比例 附加值 二房 75-85平 25% 赠送面积/低总价 85-95平 20% 三房 85-95平 25% 100-125平 20% 四房 135平米 10% 合计 100% 以高性价比，低总价赠送面积的N+1户型 五一商圈：位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。 溁湾镇商圈:荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。 东塘商圈:东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地。 火车站商圈：以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。 伍家岭商圈：一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好。 溁湾镇商圈 伍家岭商圈 五一商圈 火车站商圈 东塘商圈 目前长沙存在火车站商圈、东塘商圈、溁湾镇商圈、伍家岭商圈五大传统商圈 商业定位 区域未来发展-成为次中心区 具有做区域集中商业的趋势 项目周边资源简介： 1.国家生态集镇——星城镇 2.国际化大道——