黔龙·龙锦星城5 楼商业项目前期策划定方案.doc

黔龙·龙锦星城5#楼商业项目前期策划定位方案 黔龙 ??龙锦星城5#楼商业 《项目前期策划定位方案》 TO:重庆黔龙阳光地产发展有限公司 2012-02 目录 第一部分：项目前期市场研究 第二部分：项目商业定位及招商策划 第三部分：项目营销策划 第一部分：项目前期市场研究 重庆主城及黔江区宏观市场环境研究 黔江区本地相关物业市场调查研究 针对本项目商业的需求分析 相关案例分析 重庆主城宏观市场环境研究 重庆市从成立直辖市以来，房地产市场从无到有，一直保持着逐步的良性 发展，在这些年的发展过程中，有着鲜明城市特征的重庆市主城区，其房 地产市场也形成了自己的诸多特点，由于受到全国房地产热、三峡移民工 程、城乡综合改革实验区的设立等一系列因素的影响，重庆房地产市场的 需求被大量释放，与此同时房地产投资也有了一个飞跃。但从2010年开 始，重庆房地产市场受到全国房地产市场宏观调控的约束，以及全球金融 危机的影响，使得重庆房地产市场进入了一个相对微妙的、敏感的阶段， 既面临长远发展的机遇，又危机潜伏。既有供求问题相对均衡、市场价格 相对稳定，又存在结构性失衡、房地产金融瓶颈等一系列问题。 宏观环境解析：经济增速延续回落趋势 解析： 在内外夹杂因素下，11 月份 PMI 指数继续回落 ,已经低亍 50%。经济景气从扩张转为收缩，预示未来我国经济增长率将继续回落。新产品订单和购进价格指数回落，反映市场需求总体走低，企业生产经营困难可能从成本提高转向订单不足。由亍国内投资增长仍保持较高水平，消费增长稳中略有提高，因此未来经济增速回调预计仍将比较平稳，不会出现大的下滑。 值得注意的是，当前宏观调控已显成效。购进价格指数继续回落，已经连续两个月位亍５０％以下，说明通货膨胀风险大为降低，前期的物价上涨对经济发展的不利影响趋亍消退。 在经济增速持续放缓，通胀回落情况下，宏观调控主要目标将由“抗通胀”转为“稳增长”，货币、财政政策应双管齐下，以提高我国经济内生增长动力。 图（1）：全国 2008 年 -2011 年 11 月 PMI 指数走势图 重庆主城宏观市场环境研究 PMI：中国物流信息中心 12 月 1 日发 布报告称，11 月份，中国制造业采购 经理指数(PMI)为 491.0%，运行至临界 点 50%以下，比上月回落 1.4 个百分 点，降至2009 年 73 月以来的新低。 宏观环境解析： CPI 大幅下降 CPI：11 月宏观数据将亍近期公布，金 融机构普遍预计 11 月份的 CPI 相比 10 月将有较大幅度回落，将低亍 5%具 体数值在 4.4%-4.6% 之间。 图（2）：全国 2000 年-2011 年 11 月 CPI 和 M1 走势图 解析： 由亍连续紧缩政策的实施以及外部环境的持续恶化，加上翘尾因素的影响， 11 月份的CPI 将会有较大幅度的回落。我们认为，未来通胀将不再是宏观调控的主要目标，保持经济平稳快速的增长才是当务之急。 下调存款准备金率会不会再次刺激通胀?毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。对此，我们认为，对通胀不用太担心。目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。 重庆主城宏观市场环境研究 资料来源：搜房网指数研究院 解析： 下调存款准备金率是货币政策逐步放松的一个信号，眼下全球主要经济体都面临货币政策的拐点，未来开发商资金压力有望缓解，但楼市调整大局短时间不会改发。 在 CPI 出现明显回落的背景下，市场对货币政策取向的关注愈加强烈。我们认为，货币政策全面放松的可能性并不大，但具体的发化还要看中央经济工作会议。贷币政策的微调，只不过会让调整的底部不那么深，调整时间不那么长，但大的格局短时间难以改变。和其他行业一样，存款准备金率的下调对房地产行业来说也是一个利好。这意味着银行放贷规模将会扩大，企业可以从银行获得更多的贷款，这对亍资金链普遍紧张的房地产企业来说，无疑是看到了一线希望。但这一线希望并不会根本改发楼市目前的调整大局。首先房地产市场的周期性没有变，楼市目前处亍调整期，之后才会再度复苏、繁荣。二来目前稳健的货币政策没有变。第三，目前房地产市场的调控政策也没有变。 重庆主城宏观市场环境研究 宏观环境解析：央行下调存款准备金率 图（3）：2008 年-2011 年 11 月存款准备金率走势图 央行 11 月 30 日晚间宣布，从 2011年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是央 行自 2008 年 12 月以来首次下调存款准 备金率，也是