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专题六 不动产 一、典型综合性考题回顾 【例题1·多选题】朱某有房屋一套，以100万元的价格卖给齐某。双方合同约定：合同订立后3日内齐某搬入居住，产权变更登记自签约起3个月内由朱某负责协助办妥。但是，签约1个月后，朱某又与不知情的周某签订合同，将该房卖给周某，价格130万元，并为周某办理了产权过户登记。现周某要求齐某搬出该房屋。齐某遂与朱某、周某发生纠纷。根据规定，下列关于本案中合同效力及有关认定的说法中，正确的有( )。（2011年，经调整） A.朱某与齐某的买卖合同自房屋产权人变更登记为周某之日起失效 B.两个房屋买卖合同都有效 C.朱某将房屋卖给周某的行为是侵权行为 D.该房屋最终归周某所有 E.朱某和周某的行为属于共同侵权，齐某可以起诉请求变更产权登记 【答案】BD 【解析】（1）选项A：房屋产权人变更登记为周某将导致朱某无法履行其与齐某之间的合同，但不直接导致该合同失效。（2）选项BD：法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物的所有权及其他物权不能转移；在本题中，朱某签订两个合同时均对该房屋享有处分权，两个合同均自依法成立时生效，但齐某未办理产权登记，最终无法获得房屋产权，只能依据有效成立的房屋买卖合同要求朱某承担相应的违约责任，而周某及时办理了产权过户登记，取得房屋产权。（3）选项CE：齐某尚未取得房屋产权，其对朱某享有的只是合同之债，无“权”可侵。 【例题2·多选题】张某以其坐落在某市市中心的一处房屋（价值210万元）作抵押，分别从甲银行和乙银行各贷款100万元。张某与甲银行于6月5日签订了抵押合同，6月10日办理了抵押登记；与乙银行于6月8日签订了抵押合同，同日办理了抵押登记。后因张某无力还款，甲银行、乙银行行使抵押权，对张某的房屋依法拍卖，只得价款150万元。下列甲银行、乙银行对拍卖款的分配方案中，正确的是（ ）。（2010年） A.甲银行75万元、乙银行75万元 B.甲银行100万元、乙银行50万元 C.甲银行50万元、乙银行100万元 D.甲银行80万元、乙银行70万元 【答案】C 【解析】重复抵押时，抵押权已经登记的，按照“登记的先后顺序”（而非抵押合同签订的先后顺序）清偿；在本题中，乙银行的抵押权登记在先，应获得优先清偿。 【例题3·综合分析题】（2009年，经调整） 原告：某市新业贸易公司（以下简称“新业公司”） 被告：某市海城房地产开发公司（以下简称“海城公司”） 第三人：某市银行 1993年7月5日，海城公司与某市银行签订一份合作合同，合同规定：双方共同建造A大厦，银行负责A大厦后期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，海城公司则将其已建成的B大厦抵押给银行。银行利息按现行利率加两个百分点计算，并保证每笔资金使用周期为一年半。银行的合作利润为资金实际投入量的10％。银行负责投入的资金由海城公司到其信贷部门办理抵押贷款手续。协议签订后，海城公司分9次与银行订立抵押贷款合同，但都未办理登记手续。海城公司前后共贷款1.005亿作为银行的投资。 同年12月10日，海城公司因资金缺乏，将B大厦卖给新业公司，每平方米售价为6580元。1994年3月1日 1.海城公司与某市银行之间的法律关系是（ ）。 A.合伙关系 B.投资关系 C.抵押贷款关系 D.合伙与抵押贷款关系 E.共同共有关系 【答案】C 【解析】该市银行投入资金后并未承担任何投资或合伙关系意义上的风险，而是既收取利息，又收取固定的合作利润（变相利息），因此，海城公司与该银行之间应界定为抵押贷款关系。 2.海城公司与某市银行约定将B大厦抵押给银行时，并未办理抵押登记手续，由此应当认定（ ）。 A.抵押合同无效 B.抵押合同可撤销 C.抵押合同效力待定 D.抵押合同有效，但抵押权未设立 E.抵押合同成立，但抵押权未设立 【答案】DE 【解析】（1）抵押合同是诺成合同，与是否办理了登记手续无关；（2）以不动产抵押的，抵押权自登记之日起设立。 3.根据我国法律规定，下列关于海城公司与新业公司所签订合同的效力的表述中，正确的是（ ）。 A.海城公司将B大厦出售给新业公司未征得银行同意，因此海城公司与新业公司签订的合同属于可撤销合同 B.海城公司将B大厦出售给新业公司未征得银行同意，因此海城公司与新业公司签订的合同无效 C.海城公司将B大厦出售给新业公司而未事先告知银行，因此海城公司与新业公司签订的合同无效 D.海城公司出售B大厦未事先告知银行，因此海城公司与新业公司签订的合同属于待生效合同 E.海城公司与新业公司所签订的B大厦买卖合同不违反法律的强制性规定，是有效合同 【答案】E 【解析】海城公司未与该市银行办理抵押登记手续，银行不享有抵押权，因此