商业地产餐饮商铺租金的影响因素分析.docVIP

商舰？嗜0滴獅金的影响因素分析 2018-03-14 19:58:13中国房地产?学术版2018年2期 张仕廉王梦梦 餐饮己成为降低商、Ik地产商铺空置率的重要角色。商、Ik地产餐饮商铺租金影响因素众多， 对商铺租金的影响因素进行梳理归纳，以重庆帘沙坪坝商圈餐饮商铺为研宂对象，构建特征价格模型 对餐饮商铺租金与影响因素之间关系进行定景研究，从而为餐饮商铺租金确定提供科学参考和依据。 研宄结果表明：商铺可达性、商铺楼层、商铺装修及设施和商铺面积会对餐饮商铺租金产生从著影响， 餐饮商铺租金与建筑年代、商铺层商之间非线性相关；同时发现餐饮商铺面积越大，租金水平越高。 关键词：商业地产；餐饮商铺；租金；特征价格模型 屮图分类号：F293.35 A 1001-9138- (2018) 02-0062-69 收稿曰期:2018-01-03 伴随卷住宅市场政策的加紧，开发商逐步从住宅开发转战商、Ik地产。裾国家统计局相关数据， 2007-2016年全国商业地产投资每年增长20%左右，正处于发展井喷期。与此同时，受消费惯变 革的冲击，多地人型購物中心关店率提升，商业地产空置率也在不断增加。随着居K收入的提升，体 验性业态开始受到大众青睐，尤其是餐饮能增加消费者的停留时间，越來越多的商业地产引入餐饮业 态，餐饮业态已成为降低商业地产空置率的重要角色，但餐饮商铺租金的影响因素众多，租赁双方常 常对这些因素的判断不一致，影响租金的达成，导致有些餐饮机构不愿入驻。因此，研宂餐饮、IK态商 铺租金的影响因索，对合理确定租金水平就显得尤为重要， H前，国内外对商铺租金的研允不多，g冲对长三角和珠三角部分城市购物中心商铺租金从区 位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征四人维度构建丫特征价格模艰；Carter Vandell采用特征 价格模型利用9种不同的零饩商铺来评佔非主力店的租金；杨琦峰等对城市地铁商铺租金从円均客流 量、有效客流量率、商铺捕获率、客单价等四个因素进行分析研宄。这些研宄多偏向于定性分析，商 铺租金影响因索较宏观，未区分商铺业态，将所宥商铺业态笼统地放在一起进行研究，目前商业地产 租金影响因素的定量研宄尚不完善。为此，木文将在前人研宄的基础I:，选取商铺、Ik态中的餐饮，进 行商铺租金更微观层W的影响因素分析。首先采取文献研宂和调研和结合，梳理和归纳出餐饮商铺租 金的影响因素，识别fl!主要影响因素：K次基于搜房网和调研的相关数据，构建影响餐饮商铺租金的 特征价格模型，运用冋归分析等统计分析方法进行相关检验，识別出餐饮商铺租金的微观影响因素并 分析相关性。 1因素选取 1.1因素初选 住宅价格特征影响因素一般包含建筑特征、区位特征、邻里特征，本文商铺租金的影响特征包 含商阐特征、邻里特征、商铺特征和租约特征。餐饮商铺租金的影响W素很多，根据文献梳理及结合 实际调研归纳影响因索如表1所示。 通过文献及调研进一步分析得知，餐饮商铺租金影响W素主要包括消费能力、站场数量（包括 轻轨站/地铁站/公交站/停车场）、商铺面积、邻里商铺业态、商铺楼层、商铺可见性、商铺可达性、 商铺装修及设施、建筑年代、商铺层高等。 1.2因素确定 商铺作为不动产，其租金的影响因索应结合商铺所在区域来确定。本次研究以重庆市五大商阐 之一的沙坪坝商圈为研宄范围。由于沙坪坝区是重庆市的科教文化中心，商圈及周边有多所重庆排列 靠前的大学和屮学，大屮学生较多，学生消费水平低，区域以大众化餐饮为主，本次研究暂不考虑消 费能力。轻轨站/地铁站/公交站/停车场的数景决定了到达商铺周边的人流，其中有多少能被商铺吸引， 这与站场到商铺的距离成所花费的时间有关；可见性与吸引消费者关注密切，而可见性又分为外部可 见性和商铺内部可见性，但在电子信息发达的今天，不管是外部还足部可见性，其敁终都反映在可 达性上。因此，将站场和讨见性因素统一并入可达性因素中考虑。鉴于数裾讨得性，木文将选取商铺 而积、商铺楼层、商铺可达性、商铺装修及设施、建筑年代、商铺层高等六个餐饮商铺租金的影响因 素进行实证研究。 商铺面积：商铺租赁合同上约定的商铺规模。 商铺楼层：商铺租?合同上载明的商铺所处楼层。考虑到研究的普适性，本文暂未考虑商层 和超髙戾观景餐饮商铀。 商铺可达性：即商铺周边轻轨站/地铁站/公交站/停车场等到达商铺的交通距离平均数或到达 吋间，本文采用到达时间。 商铺装修及设施：紐括商铺外部装饰、内部公共区域装饰、商铺单元内部装饰和为餐饮业态 提供配套的设施（消防、排烟排气排污、供水供电、电梯、垃圾间）。由于商铺单元闪部装饰通常足 承租人根裾0己需要白行负贵。因此，本文所指的“商铺装修及设施”仅指商铺外部装饰、内部公共区 域装饰的标准以及为餐饮业态提供配套设施的完善性，具体标准应符合规范耍求。 建筑年代：指