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房地产策划大全 /chenguimao N 写好策略简报 黑弧广告 2003/07/27 “商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。 在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，并且，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。 日本“商业街协同组合” 美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施联成一体。美国购物中心分为区域型、社区型和邻里型等多种类型。 其中，社区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95％和70％，满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。 美 国 END. 2、经济规模： 7500-15000平方米 3、产权形式 整体投资+独立店+独立铺 4、动线规划 5、空间规划 统一的建筑设计与中央管理中庭设计 统一的内部商店建筑配置和未来发展安排 多首层进入，各楼层之间交通要方便、通畅 有吸引顾客的景观设计和安全考虑 顾客与货品出入口分离，有方便汽车和行人的进出口 足够的停车空间 各种不同业态的商业设施应相互衔接联线成片；各商家对客流进行共享，避免出现“死角”。 注：某心理报告指出： 顾客到一家便利店所能忍受的最长时间是5分钟，到一家超级市场所能忍受的时间是20分钟，而到一家大型百货商店所能忍受的时间是40分钟左右。 6、品类规划： 有效地满足大多数消费者“一次购齐，一次观赏齐” 的需要，不同楼层服务类型不一，售卖品种多而全。 如： 地下层设置车库与生活超市，以满足消费者的顺便性购物行为。 地面一层以高档商品为主，中档商品为辅。品牌选择上多以名牌为主，以名牌商品来突出商场特色，以名兴名，相得益彰。 非日常使用的高档商品，可放在较高楼层。如家电、家居。也可设置高级会所等显示楼层越高，消费档次和消费者身份就越高。 7、经营与管理 统一规划、统一招商、统一形象、统一管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物管、统一服饰形象 8、辐射圈层 社区业主 社区周边居住人群体 城市有车族消费群体 …… 五、专业市场 批零兼营 产品 1、业态规划： 市场 步行街 购物中心 便利店 自动售货机 移动售卖车 行业会所 …… 2、经济规模： 竞争性决策：第一为王 3、产权形式 分产权 4、动线规划 5、空间规划 物流组织流畅 动线不间断，人流引进及输送 外围交通及入口制定，具备相应物流条件 “鸽子铺”划分：增加单元数量，从而增加品种数量。 扶手梯，楼梯处理，客货电梯是否足够 横向空间：内步行街 竖向空间：上下贯通 6、品类规划： 满足单一业态、不同品类的需求 如：快餐店、茶叶市场/古玩市场/布艺街/女人街/电脑城/家居建材市场/花鸟市场…… 7、经营与管理 带租约出售 以租金回报出售 8、辐射圈层 城市有固定需求的消费群体 …… 六、城市新都心、新商圈规划 产品 　城市成熟商圈辐射区域人口的55-70%。 　深圳东门商业圈 1、业态规划： 多主题卖场 多大型购物中心 多商业步行街 多大型超市 多小商品市场 便利店 自助售卖机 移动售卖车 …… 2、经济规模： 竞争性决策 3、产权形式 多样性 4、动线规划 5、空间规划： 网格状商业步行街 注重休闲场所 人流控制，商业不间断 商户分类 外围交通及入口制定 物流、车流、人流交通规划 与城市规划呼应 6、品类规划： 服装、皮具、鞋帽和化妆品类商品市场 女人世界/男人世界/电脑城 7、经营与管理： 统一招商，分散经营，分散管理 8、辐射圈层： 囊括城市50%-70%消费人群 …… （一）帝景传说 项目 photo 　T字形步行街 金 阳 大 道 　未来金阳区商业核心 （二）中天花园 项目 　中天花园商业大统筹 贵阳未来新都心 　贵阳新都心 琴行 30 旅行/票务 15 维修/干洗/饮用水 29 眼镜 14 凉茶 28 珠宝、手表 13 电影院 27 时尚精品 12 小商品市场 26 家