地籍与房产测量论文.docVIP

房产测量理论 房屋是人们生产、生活和进行各种活动的场所，房屋和房屋用地既是人们生产和生活也是国家经济建设和国防建设的基本物质要素。这一物质要素信息的表达需经过房地产测量来完成，所以房产测量是房产管理工作的重要基础。 一、房地产测量的任务、内容和目的 房产测量是房地产管理工作的重要基础。其任务就是利用科学的测绘技术、方法和手段，获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料，为房地产产权产籍管理、房地产开发、房产交易、征收税费及城镇建设提供数据和资料。其内容包括：房地产平面空竹测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测算等。其目的是测定、调查房屋的权属、位置、数量、用途以及利用状况，为房产管理部门提供所需要的房产分丘平面图，房产分层、分户平面图以及相关的图、表、册和房屋面积数据等。具体可归纳为以下三个方面： 法律方面：测量为房地产的产权产籍管理和房地产开发提供房屋用地的权属界线、权属界址点成果、房地产面积以及有关权属、权源、产权纠纷等数据和图等资料，这些房地产测绘成果资料经过房地产管理机关确认后，就具有法律效力，所以房地产测绘资料是房地产管理的基础资料，也是处理产权转移和产权司法纠纷的依据。 财务金融方面：测量成果是进行房地产转让、租赁、抵押、估价、征收房地产税收费用，进行房、地保险的主要依据。 社会公用事业方面：房地产测绘成果资料不仅为房地产管理部门和房地产开发部门提供可靠的资料，还可以为社会公共事业提供服务。例如，为城镇建设、市政工程、环保、绿化、社会治安、水利、交通等城镇公用事业提供基础资料等。 二、常见房产测量技术　　 房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有： 房产数字化测图技术：　　 数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。 运用坐标解析法进行房产测量的计算：　 房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以丘为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程中，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。 GPS技术在房产测量中的应用：　　 GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用。房产测绘系统以ＧＩＳ的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图，从而有利于测绘的精确化和准确化。 三、房地产测量误差与精度评定 测量结果都有误差，真值是无法用测量手段得到的，也无此必要。测量工作者的任务是根据需要，采用适当的技术手段，获得接近真值的测量结果，满足国家和社会的要求。由于不同人，采用同一设备，对同一量进行观测，其结果会不同，这种同一量的不同观测结果，就是测量误差的具体表现。产生误差的直接原因主要有三个方面：观测者、观测仪器和外界条件。 四、房地产测量的特点 1、测绘内容多样性； 房地产测量概括起来说要测定房地产的位置（定位），调查其属性（定性），测定它们的价值范围和界限（定界），还要测量它们的面积（定量），调查质量和价值。同时还要清晰准确表示与房地产权属有关的地形要素等，所以房地产图的比例尺较大，而其他测量没有如此广泛的内容，所以其内容具有多样性。 2、房地产测量的现势性； 随着社会和经济的快速发展，城市房屋建设规模会不断扩大或改变，所以测量应对扩大或改变的房地产规模、权属进行及时修测，以确保测量成果的现势性。房地产测量成果要求精度高，测量范围小，但应用范围较地形测量和工程测量广泛。 五、房产测量的意义 房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。 首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，成为处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益。房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权、产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建筑和违章占地提供了可靠的凭据。 其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋