20161108-屠苏岛商业街农贸市场运营和定价方案.doc

WORD 格式 整理 PAGE 学习 参考 资料 分享 屠苏岛商业街农贸市场运营管理及定价方案 第一部分 农贸市场运营管理建议 一、农贸市场运营策略： 1、农贸市场运营策略： 农贸市场营销、经营过程中，运营＞销售，且农贸经营客户总价承受力相对较差，因而建议后期农贸营销过程中，以商铺作为主要销售产品，摊位参考其他同类农贸市场经营模式，以押金+租金的形式，在保证基本成本回收的基础上，实现长期、稳定的经营收入； 农贸市场成立专项团队，统一运营，与客户约定统一营业的相关约束，保证市场的招商、统一开业及日常管理； 以明确分区，实现农贸消费群体的导入，减少各经营品类的相互干扰； 2、农贸市场营销节点规划：按照春节营业的节点进行倒排，农贸市场营销节点初步铺排如下： 3、农贸市场命名建议： 鉴于项目前期宣传已积累一定的知名度，且周边客户认同度高，建议农贸市场后期命名：屠苏岛农贸市场 4、结合农贸市场节点，需要开发商配合的事宜： 12月10日前，完成农贸外墙及东区区间路铺设； 12月18日前，农贸市场商铺可交与客户装修； 集中宣传与蓄客期，相应的推广计划支持、配合。 二、农贸市场分区建议： 1、周边农贸市场分区情况： 聚财农贸 分区 水果 蔬菜 熟食 肉类 禽蛋渔 (铺+摊)数量 14 44 38 31 17 所占比例 9.1% 28.6% 31.2% 20% 11% 柳清河农贸 分区 品牌形象店 果蔬区 副食、干果、调味品区 水产 冷鲜肉类区 杂类商超区 (铺+摊)数量 18 52 64 31 30 28 所占比例 8.1% 23.3% 28.7% 13.9% 13.5% 12.6% 小结：市场分区中，水果作为消费频次最高的品类，主要分布在市场主出入口；副食、熟食经营利润、卫生及形象要求相对较高，分布在次要位置，水产、禽蛋类气味较重，基本分布距离出入口最远或是影响较小的位置；就比例而言，果蔬类、副食、熟食类所占比重较大。 2、区域划分原则： 十一路尚未施工，靠近十一路商业需一定的培育期；十路以东为如意家园、环如意公园住宅、翰林庄园等社区居民，后期自东向西依次按照消费频率进行分区； 南侧单层铺面相对独立，可考虑建议熟食、烧卤类等气味相对较大的品类； 家禽、水产类单独划片； 3、具体分区建议： 南北商铺 分区 品牌店及杂类商超 副食/干果/调味品区 禽蛋区 海鲜水产区 冷鲜类肉区 熟食区 粮油面点区 蔬果区 数量 28 30 6 6 10 12 12 10 中间铺位 分区 禽蛋区 海鲜水产区 冷鲜类肉区 熟食区 蔬果区 数量 8 10 12 16 24 所占比例 —— 15.2% 16.3% 7.6% 8.7% 12% 15.2% 6.5% 18.5% 4、形象提升建议： 图示 建议 市场统一的标识，中间摊位统一的店招 统一的价码牌 电子显示屏，展示诚信经营店铺、当日品类指导价 图示 建议 公共区域装饰 水产活禽区防水地垫 内外铺统一的店招材质及规格标准 第二部分 农贸市场定价方案 一、目标： 1、站在农贸市场长久、稳定经营的高度，合理定价，实现利润最大化； 2、通过合理的租售定价最大程度吸引农贸经营者，为后期农贸集中气势运营打下基础。 二、市场调研： 1、周边农贸市场租售价格情况： 名称 租售 铺面 摊位 铺型 租金/售价 铺型 租金/售价 沟上农贸 租赁 2层，开间3.7-4M，60-70㎡/间 0.4-0.9元/㎡·天 3M/个 2000元/年 聚财农贸 租赁 单层：开间4M，面积约40㎡； 2层：开间4M，面积约40-50㎡ 单层：0.68-1.37元/㎡·天 2层：0.5-0.9元/㎡·天 4M/个 3000-4200元/年，折算为3M/个约4000-5600元/年 葛家王坪农贸 租赁 2层，开间4M，24-40㎡/间 0.75-1.76元/㎡·天 3M/个，7M/个 一次性缴齐5年租金；折算为3M/个，2800-3000元/年 汇丰农贸 租赁 单层，开间3M，面积20-30㎡ 内铺7000-10000元/间，0.8-1.4元/㎡·天；外铺1.5-3万/年，1.37-2.7元/㎡·天 6M/个 视位置不同，5000-8500元/年，折算为3M/个约2500-4250元/年 小结： 周边农贸市场均为租赁，仅聚财农贸在市场开业伊始，出售10年使用权，04年-14年7万/间；汇丰农贸交2万押金购买，每年缴纳租金； 周边农贸以铺面+摊位的形式，铺面面积在20-70㎡之间，摊位3-7M/个不等； 铺面受位置影响租金0.7-1.3元/㎡·天不等，2层商铺集中在0.7-0.9元/㎡·天，摊位租金以2800-4200元/年为主（按照3M计算）。 三、农贸商铺价值分析： 分析角度 分析依据 价值排序 铺位