房改房的交易专题.docVIP

一、定义：房改房是指职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。二、房改房上市交易所应具备的条件（1）? ? ? ? 上市买卖的房改房必须产权清晰。（2）“三证”完备：房屋所有权证、土地使用权证和契证。三、出售房改房时原产权单位是否享有优先购买权（1）和原产权单位事先有约定的，原产权单位可享有优先购买权。（2）出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。四、哪几种情况的房改房须暂缓上市：（1）已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。（2）擅自改变房屋使用性质的房改房。（3）党政领导干部购买或集资建造的超过面积控制标准的房改房（4）经购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房抵押押权人同意转让的除外。（5）职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）卖协议书中有其他约定条件的，从其约定。（6）法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。五、房改房赠与的计税标准：赠与方应缴纳的税费有：1、 免征营业税2、 印花税：按房屋评估价格的0.05%缴税。被赠与方应缴纳的税费有：1、 契税：按房屋评估价格的3%缴纳。2、 印花税：按房屋评估价格的0.05%缴纳。3、 土地出让金(直系赠与不交土地出让金)六、房改房交换的计税标准：房改房交换包括房改房与房改房、房改房与私房、房改房与商品房等交换行为。交换双方互为买方和卖方。1、 综合税：交换购买并居住超过一年的房改房可以免征综合税；交换购买并居住不足一年的房改房按交换房屋评估价减去购入原价的差额缴纳综合税，税率为5.55%。2、 印花税:双方各按两套交换房屋评估价之和的0.05%缴纳。3、 契税：由房屋评估价较低的一方根据交换房屋的差价，按3%的税率缴纳。4、 所得收益：交换房屋的评估价(不含原按房改市场价、商品价补足的价款或自行扩面的价款)，小于住房标准价款（按规定享受的住房面积标准与住房补帖的经济适用房价格之乘积，下同）1.3倍的，免缴所得收益；大于1.3倍小于1.6倍的部分，按25%的比例缴纳所得收益；大于1.6倍以上的部分，按50%的比例缴纳所得收益。5、 土地出让金：房改房与房改房交换的双方各按交换所得房屋的土地等级、分摊的土地面积（房改房土地使权证书上所载面积）(实际出让、转让年期短于66年的应乘以年期修正系数)，按定额标准计算缴纳土地出让金；房改房与私房、房改房与商品房交换由承受房改房的一方缴纳土地出让金。七、房改房上市交易实例例题一：小王是单位的一般干部，有采荷小区X幢2单元301室房屋一套，面积64.5平方米，95年参加房改，99年11月以21万元的价格卖于小张。此房屋评估价为22.4万元，土地等级为二级，土地使用权证上所载土地分摊面积为6.7平方米，问买卖双方应缴纳少税费？答：卖方小王应缴纳的税费有：1、 综合税：因小王购买并居住此房已超过一年，综合税免缴。3、 印花税：224000元×0.05%=112元4、 所得收益：评估价低于27.3万元，免缴所得收益。买方小张应缴纳的税费有：1、 契税：224000元×1.5%=3360元2、 印花税：224000元×0.05%=112元3、 土地出让金：6.7×500=3350元小王应缴纳112元，小张应缴纳6822元，买卖双方须缴纳的税费共计6934元。例题二：老刘是单位的处级干部，有东三弄7幢X单元402室房屋一套，面积91平方米，个人出资扩面1平方米，金额3300元，99年8月1日参加房改，和单位签订了公有住房买卖协议书，房改价为2.4万元。2000年3月1日以42万元的价格卖给小谢，评估价为48.9万元。土地等级为一级，土地分摊面积为11.57平方米，问买卖双方共须缴纳税费多少元？答： 卖方老刘应缴纳的税费有：1、综合税：因老刘出售的房改房购进并居住不足一年，应按规定缴纳综合税。（489000元-3300元- 24000元）×5.55%=25807.5元2、印花税：489000元×0.05%=244.5元3、所得收益：因为老刘为处级干部，故所得收益的计算方法为：（489000元-3300元-432000元）×50%=26850元（432000元 - 351000元）×25%=20250元共须缴纳所得收益47100元。买方小谢应缴纳的税费有：契税：489000×1.5%? ???印花税: 489000×0.05%土地出让金：11.57×600例题三：某事业单位员工顾在2000年10月买进一套房改房，土地分摊面积为10平方米，土地等级为一级土地。（成本价为22000元，商品价为12000元，个人出资扩面为