2018-2019年第二章资产评估的程序与基本方法.ppt

二、运用比较法评估资产的程序 1、明确评估的对象及其范围 2、进行市场调查，收集相同或相似资产的市场信息资料，寻找参照交易 3、分析整理所收集的资料，并验证其准确性，判断分析其交易条件和前景，选择三个或以上可比较的参照交易 4、将待评估资产与可比较参照交易物进行比较分析，判断差异程度 5、分析各因素，调整差异，求出待评估资产的评估价值。 三、进行比较分析需要调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素 1．时点差异 调整为同一时点的价格 定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。 2．地区差异 调整为同一地区的价格 如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。 3．功能差异 调整为同一功能的价格 可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。 在社会需要的前提下，功能越高价格越高。 4．交易情况差异 调整为同一交易情况的价格 1)由于成交价高于或低于市场正常交易价所需的调整；关联交易或特别交易 2)由于融资条件的差异所需的调整，即一次性付款和分期付款对成交价的影响； 3)由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。 *非正常交易情形 [例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：元/平米 参照物 A、B、C交易单价 5,000 、5,960 、5,918 。成交日期分别为2002.6 、2002.9 、2002.10。 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况修正 100/100 100/104 100/100 修正后的价格 5467 5418 5480 被评估资产单价＝ （5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元 第四节 收益法 一、收益法的概念 （一）理论基础 买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论：收益决定资产的价值。收益越高，资产的价值越大。 （二）评估思路 资产×资产收益率＝收益 资产＝收益/资产收益率 已知本金1000元，年利率10%，由本金×利率＝收益，收益＝1000×10%＝100元，如果已知收益为100元，年利率10%，求本金＝100/10%＝1000元 第二章 资产评估的程序与基本方法 本章学习目的： 1.掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法。 2.掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。 3.掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。 4.掌握收益法计算常用公式。 5.熟悉资产评估的程序。 第一节 资产评估的程序 一、明确资产评估业务基本事项 二、签订资产评估业务约定书 三、编制资产评估工作计划 四、对待评估资产的核实和实地查勘 五、收集与资产评估有关的资料 六、评定估算 七、编制和提交评估报告 八、资产评估工作底稿归档 第二节 成本法 一、成本法的概念 成本法:是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方法. （一）复原重置成本、更新重置成本 重置成本是按在现行市场条件下重新购建全新的与被评估资产一样