土地估价实务——土地估价报告规范要求及问题点评.doc

土地估价实务 ----土地估价报告规范要求及问题点评 前言：加强机构土地估价报告规范、提高报告质量的意义 一、中介机构管理的趋势要求 国土资源部下发的《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》》（国土资厅发〔2012〕35号），就是要对土地估价报告的管理方式作一次创新，要求自2012年７月１日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案。 新的土地估价报告管理模式的出现，从某个角度讲，加强了机构对自身报告质量的建设。 二、有利于行业的管理。 1、土地估价报告电子版在系统中备案以后，将进一步促进机构和估价师自觉形成诚信意识，提高自律水准，有利于行业的健康发展； 2、通过报告备案系统，可以对收集的大量数据参数进行统计分析，为形成行业技术标准提供依据，为估价机构开展业务提供服务。 3、通过备案系统管理将便于行政主管部门的行业监管，也便于通过备案系统抽查评审报告，提高行业管理工作效率； 三、机构生存发展之必然要求 土地估价技术报告电子化备案这一要求，也相当于给咱们机构上了一道紧箍咒，我们土地评估机构不得不加强自身报告质量管理，加强内部业务培训，加强质量建设，否则一旦出差错，就会上黑名单，对自身的发展不利，严重的话或许被洗盘出局。 土地评估技术报告的审查要点 行业质量参考：《关于推广土地估价报告质量评审标准的通知》（中估协发【2008】30号） 土地估价报告质量评分表（附件1） 评估报告审查要点（附件2） 土地估价技术报告是土地估价工作成果的综合体现，质量差异主要体现在估价依据是否充分、价格定义和特殊事项说明是否严谨、对估价对象所处区域不动产市场及影响因素分析的合理性和深入程度、估价过程的完整性和条理化、估价结果的合理化等方面。 （一）估价报告的形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不合格报告不进行评分： (1) 不符合《土地估价报告规范格式》； (2) 土地估价报告、土地估价技术报告附件不齐全的； (3) 估价师没有签字、估价机构没有盖章的报告； （二）估价报告关键技术问题审查要点： 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分: 估价方法存在严重技术性错误的； 地价定义、土地权利状况界定存在严重技术错误的； 采用3年以前的基准地价又没有进行合理期日修正的； 会审会认为的其他问题。 如何评判报告质量呢? 综合来讲：高质量的报告主要体现在以下三个方面： 外在形式：格式规范，内容全面，要件齐全，制作美观。这是对土地估价报告的基本要求。 内在质量：估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法的选择及应用合法、合规、合理，各项参数选取的依据或理由充分、合理，针对特定估价对象进行了深入细致地分析，资料充实可靠、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，前后不矛盾，没有明显瑕疵，这是对土地估价报告的内在要求。 核心问题：估价结果客观、合理，符合估价对象所在区域的地价水平。这是土地估价报告质量高低的核心问题。只要具备了前两点，估价结果不会有多大问题。 就上述内容而言，这3个方面的问题，归纳为： 格式问题：格式不规范，有缺漏项。极个别报告存在此类问题。 一般问题：依据（理由）不充分、内容不全面。多数报告存在这类问题。 严重问题：对象界定错误、前后矛盾、方法选择和应用错误等。不合格的报告多数存在。 二、各等级报告的评审标准 1、一等报告(90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3三等报告(70一80分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 四等报告(60一70分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据