西华路项目财芒务评价及敏感性分析.docVIP

第二部分 投资估算与资金筹措 估算依据 本项目建设投资根据建筑设计方案、相关概算指标、广州市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 估算条件 相似工程合同造价资料及广州市近期材料、设备价格 考虑了广州地区的勘查、设计、招标代理、造价咨询、监理以及施工的市场情况。 估算范围 本估算包括正常的项目生命周期内，为完成该项目所需投入的工程建设费用，项目自有资金开发占30%，其余通过银行借贷形式注入项目 成本及收入计划： 投资计划 本项目开发投资的资金来源有2个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资，此外所缺的资金向银行借贷。 序号 项目 名称 合 计 建设经营期 2007年 2008年 下半年 上半年 上半年 —— 1 建设投资 7777 3000 2500 2277 —— 2 资金筹措 7777 　 　 　 —— 2.1 自有资金 2722 1000 1000 722 —— 2.2 借贷资金 5055 2000 1500 1555 —— 开发成本分析 规划建设情况 规划情况 数据 总用地面积 3533㎡ 建设用地面积 2119㎡ 容积率 3.8 总建筑面积 （9381㎡） 地下室（负1层） 1238㎡ 商业裙楼（1-3层） 2587㎡ 住宅（4－15层） 5556㎡ 总户数 46户 地下车位 27个 前期开发费用 前期开发费用项目 计算原则 费用（万） 备注 地价 —— 2900 —— 底价契税 地价×3％ 87 —— 城市基础设施配套费 1780元/㎡×8500㎡×10.5％ 159 暂按15层地上建筑和零散开发用地计算 放线费、钻探费 —— 30 —— 工程设计费 9381㎡×60元/㎡ 56 —— 建设工程质量监督费 1780元/㎡×9381㎡×1‰ 2 —— 防雷费、散装水泥保证金、施工噪音超标排污费 —— 6 —— 测量费、施工图审查费 —— 20 —— 工程监理费 —— 50 —— 合计 3310 建设费用 序号 建设费项目 计算原则 费用（万） 备注 1 建筑费 9381㎡×2000元/㎡ 1876 含装修 2 外水电 —— 300 —— 3 绿化、排水、道路、照明 —— 200 —— 合计 2376 销售税费和费用及不可预见费 序号 销售税费 计算原则 费用（万） 1 销售税费 11135万×9.8％ 1091 2 销售费用 —— 500 3 不可预见费 —— 500 合计 2091 项目开发成本合计 序号 项目开发成本 费用（万） 1 前期开发费用 3310 2 建设费 2376 3 销售税费和费用、不可预见费 2091 合计 =SUM(ABOVE) 7777 销售收入分析（按所得面积用作全部销售计算） 序号 项目 可售情况 销售均价 销售收入 1 住宅 5556㎡ 10000元/㎡ 5556万 2 商业 2587㎡ 20000元/㎡ 5174万 3 车位 27个 150000元/个 405万 合计 11135万 项目收益汇总 序号 成本收益项目 金额 1 开发成本费用 7777万 2 销售收入 11135万 3 税前利润 3358万 第三部分 项目的财务评价 静态赢利能力分析 损益表与静态盈利分析 序号 项目名称 计算依据 建设经营期 合计 2007年 2008年 上半年 下半年 上半年 1 销售收入 　 0 6681 4454 11135 2 总成本费用 　 0 4012 2674 6686 3 销售税金 　 　 655 436 1091 4 利润总额 （1-2-3） 0 2015 1343 3358 5 所得税 (4)×33% 　 665 443 1108 6 税后利润 (4)-(5) 　 1350 900 2250 7 盈余公积金 (6)×10% 　 135 90 225 8 可分配利润 (6)-(7) 0 1215 810 2025 损益表（单位：万元） 评价指标: 1） 全部投资的投资利润率=(利润总额/总投资额)×100% =(3358/7777)×100% =43.17% 2）全部投资的投资利税率=(利税总额/总投资额)×100% =[(3358＋1108)/7777]×100% =57.43% 3）自有资金的投资利润率=(利润总额/自有资金总额)×100% =(3358/2722)×100% =123.36% 本项目以上三个静态评