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手 工 评 卷 一、计算题: 1、 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5%，其后至2002年11月1日则每月递减0．5%，而从2002年12月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。（2003年试题） ? ? 你的答案： ? 标准答案：该住宅楼2003年8月31日的正常单价测算如下：首先确定采用3个交易实例为可比实例。因为交易实例D的成交日期为2001年7月31日与所评估的2003年8月31日的住宅楼的日期相差时间较长，故不选用D；交易实例B的成交价格与其它可比实例的成交价格相比，成交价格为非正常的价格，故而也舍去。选用的可比实例为：A、C、E。（1）测算公式：比准价格＝可比实例×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数（2）求取交易情况修正系数：可比实例A的交易情况修正系数＝100/（100＋2）＝100/102可比实例C的交易情况修正系数＝100/100＝1可比实例E的交易情况修正系数＝100/（100－3）＝100/97（3）求取交易日期调整系数：可比实例A的交易日期调整系数＝（1＋1%）4可比实例C的交易日期调整系数＝（1＋1%）4可比实例E的交易日期调整系数＝（1＋1%）3（4）求取房地产状况调整系数可比实例A的房地产状况调整系数＝[100/100+100/(100-2)+100/(100-4)]/3=1.0207可比实例C的房地产状况调整系数＝[100/(100+3)+100/(100+2)+100/(100-2)]/3=0.9906可比实例E的房地产状况调整系数＝[100/100+100/(100-1)+100/(100+1)]/3=1.0001（5）求取比准价格VA、VC、VE：VA＝5100×100/102×（1＋1%）4×1.0207＝5310．72（元/㎡）VC＝5200×1×（1＋1%）4×0.9906＝5360．28（元/㎡）VE＝5000×100/97×（1＋1%）3×1.0001＝5311．36（元/㎡）（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象价格（单价）＝（5310．72＋5360．28＋5311．36）/3＝5327．45（元/㎡） ? 解　　析： ? 本题分数：.73 本题得分： ? 2、 为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1．67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。（2001年试题） ? ? 你的答案： ? 标准答案：该住宅楼2001年10月1日的正常单价测算如下：（1）测算公式：比准价格＝可比实例×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数（2）求取交易情况修正系数：可比实例A的交易情况修正系数＝100/（100＋3）＝100/103可比实例B的交易情况修正系数＝100/(100－1)＝100/99可比实例C的交易情况修正系数＝100/（100＋2）＝100/102（3）求取交易日期调整系数：可比实例A的交易日期调整系数＝（1＋1．2%）2×（1＋1．8%）4可比实例B的交易日期调整系数＝（1＋1．2%）4×（1＋1．8%）4可比实例C的交易日期调整系数＝（1＋1．2%）×（1＋1．8%）4（4）求取房地产状况调整系数：①因素权重值的计算因素1的权重＝4/（1＋1．67＋4）＝0．6因素2的权重＝1．67/（1＋1．67＋4）＝0．25因素1的权重＝1/（1＋1．67＋4）＝0．15可比实例A的房地产状况调整系数＝100/（100＋2）×0．6＋（100－3）×0．25＋（100＋6）×0．15＝100/101．35可比实例B的房地产状况调整系数＝100/（100＋4）×0．6＋（100－1）×0．25＋（10