第2章 土地整理项目前期工作.ppt

2.5.3.1 项目融资的主要模式 1. 发起人 直接安排项目融资模式 2. 发起人通过项目公司安排项目融资模式 3. 以“设施使用协议”为基础的项目融资模式 4. 以“杠杆租赁”为基础的项目融资模式 5. 以“生产支付”为基础的项目融资模式 6. BOT项目融资模式 7. PPP项目融资模式 8. ABS项目融资模式 2.5.3.2 土地整理项目融资模式的选择 BOT模式运用于土地整理项目的优点 （1）可以减少政府在土地整理项目建设的初始资金投入。土地整理是一项公共基础设施建设，资金占用量大，投资回收期长，而资金紧缺和投资不足是我国政府面临的一个普遍性问题。利用BOT模式，政府可以将有限的资金投入到更多的领域。 （2）可以吸引外资，引进先进技术，改善和提高土地整理项目的建设、经营和管理水平。 （3）通过土地整理项目融资的BOT模式，有助于促进市地整理和农居点整理，提高我国城市化水平，使城市外延式扩张得到有效整治，实现城市用地结构的优化。 （4）通过市场竞争和政府的验收，有助于完善土地整理规划设计技术，推进环境伦理的维护，使人类和各种生物在自然界协调发展。 （5）有助于减少乃至杜绝政府在土地整理中的腐败行为。 2.5.3.2 土地整理项目融资模式的选择 PPP模式运用到土地整理中的优点 （1）PPP模式可以尽早确定哪些项目可以进行项目融资，并可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个周期中的风险分配。 （2） PPP融资模式使得参与公共基础设施建设项目融资的私人企业可以在项目的前期就参与进来，有利于引进某些私人企业的先进技术和管理经验。 （3）在PPP融资模式下，公共部门和私人企业共同参与土地整理项目的建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。 （4）在PPP融资模式下，有意向参与土地整理项目的私人企业可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可以节约投标费用，节省准备时间，从而降低最后的投标价格。 2.5.3.2 土地整理项目融资模式的选择 ABS模式的优点 一是作为资金筹措手段，产生全新的融资方式，它吸收了直接融资与间接融资的优点，是一种非负债型融资；二是作为资产运用手段，克服土地由于单位价值量大、不可移动、不可分割，对于小规模投资者来说难以购买，流动性差的缺点，从而提高土地使用效率。 * 2.2.4.3 规划图件 1. 土地开发整理项目规划图件包括主件和附件。 2. 土地开发整理项目现状图编制要求。 3. 土地开发整理项目规划图编制要求。 2.2.4.4 规划附件的主要内容 （1）规划方案审议及重要会议纪要。 （2）规划数据、图表等基础资料。 （3）涉及到村镇改造的项目区，应附上村镇建设规划图。 土地整理项目设计是对土地整理项目的工程建设内容进行全面布局和系统设计，具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济的关键环节，也是组织工程实施的依据。 2.3.2.1 设计的原则 （1）符合土地利用总体规划、土地开发整理专项规划及土地开发整理项目规划的要求。 （2）工程技术可行、经济合理。 （3）因地制宜。 （4）社会、经济和生态效益兼顾。 2.3.2.2 设计的类型 1. 根据项目的有机构成分类 1) 单项工程 2) 单位工程 3)分部工程 4)分项工程 2.3.2.2 设计的类型 2. 根据整理对象不同分类 ①耕地整理工程设计；②园地整理工程设计；③牧草地整理工程设计；④养殖水面用地整理设计；⑤林地整理工程设计；⑥水土保持工程设计；⑦城市、村镇用地整理设计；⑧废弃地复垦设计；⑨土地开发工程设计。 2.3.3.1 土地整理项目的设计阶段 1. 初步设计 2. 施工图设计 2.3.3.2 土地整理项目的设计程序 1. 前期工作 1)成立工程设计领导小组和设计小组 2)开展实地踏勘 3)收集设计资料 4)提出工程初步布局方案 2. 基础分析 3. 拟定设计标准 4. 工程布局 5. 工程设计 6. 土地利用结构分析及工程量汇总 7. 施工组织设计 8. 成果整理 作为项目工作的一种规划工具，预算编制也是土地整理项目规划阶段的重要工作内容之一。土地整理项目预算泛指在土地整理项目建设实施以前，根据工程的设计图纸、工程预算定额、建筑材料的预算价格及相关规定，预先对项目所需全部资金作出预估的文件。 土地整理项目的预算即工程造价体系分为：①可行性研究阶段的投资估算；②项目规划设计阶段的投资预算；③工程招投标阶段的合同价；④项目实施阶段工程承担单位的施工预算；⑤项目竣工后的工程结算以及项目最终的竣工决算。 土地整理项目预算依据各单项工程综合预算和工程其他费用预算汇总而成，包括资金来源和支出预算。 2.4.2.1 资金来源 1. 中央财政投资 2. 其他投入 2.4.2.2 支出预算 1. 工程施工费 2. 设备购置费