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第2章 建筑物区分所有权理论 学习目标 本章通过对建筑物区分所有权理论的学习，要求学生必须掌握专有所有权和共有所有权的内涵、界定方法以及它们的特征和行使原则，使学生能正确应用该理论解决物业管理中的实际问题。 关键词： 建筑物区分所有权 专有所有权 共有所有权 一、建筑物区分所有权概述 （一）建筑物区分所有权的概念 《中华人民共和国物权法》对建筑物区分所有权明确定义为：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人，共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物的专有部分所享有的专有所有权和对专有部分以外的共有部分所享有的共有所有权的总称。 （二）建筑物区分所有权形态分析 （二）建筑物区分所有权形态分析 1.专有所有权 就某一个具体的单元套房来看，如A栋的502室，它上面的顶层、下面的楼面受力层以及与左边的楼梯间、右边的503室之间隔墙的受力层，外加它前后外墙的受力层和饰面层，并不是502室业主所独有。体现502室专有所有权的仅仅是502室上、下、左、右、前、后的房屋构体内侧面围筑而成的一个空间，以及在这个空间里与整体结构无关的其他构件（如非承重墙、内设门窗等）。 因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间，可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积 S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。 （三）建筑物区分所有权的特征 案例分析 家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。 法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被告拆除开设的窗户并恢复原状。 本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民事责任。 开发商在商品房销售合同中约定赠送阁楼、楼顶（或者一楼）的花园给某一业主是否侵犯了其他业主的共有权？ 甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，双方签订了合同。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。 乙是否有权阻拦甲经其门前搬运建材？ 乙是否有权拒绝甲在其院内堆放建材？ 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。 将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。 如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建