第七章假水设开发法.pptVIP

第六章 假设开发法 第一节 概论 第二节 假设开发法的应用 （四）求在建工程价值的公式 在建工程价值=开发完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费 （五）求旧房价值的公式 旧房价值=开发完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费 三、假设开发法的应用方法 在假设开发法中对货币的时间价值有两种处理方法：折现的方法和计算利息的方法。 折现的方法——现金流量折现法 计算利息的方法——传统方法 （一）两种方法的区别 1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费的估算： 在传统方法中：是根据估价时的房地产市场状况做出，即它们是静止在估价作业日期时的数额； 现金流量折现法中：是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 2、传统方法：考虑各项支出、收入发生的时间不同，但要计算利息，利息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。 现金流量折现法：要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。 3、投资利息和开发利润： 传统方法：单独显现。 现金流量折现法：不单独显现，隐