评估报告编制过程中关注几个问题.ppt

* 引用报告的披露方式 评估师通过履行核实、沟通、匹配、汇总等程序之后，在评估报告中恰当披露引用报告的事项。 “评估范围”中也应当披露引用报告涉及的事项，比如纳入评估范围内的哪些资产由委托方委托*机构进行评估，该等资产的数量、产权权属、取得成本、会计核算、相关负债以及账面价值等。 特别事项披露的思路 首先、说明评估范围内的某项资产，是由**机构进行评估的，披露这些资产的资产类型、数量、产权权属、取得成本、会计核算、相关负债以及账面价值等事项，说明已经由**机构出具了估价报告，根据现行规定，该报告已经有批准权的**部门备案； 其次、说明拟引用报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项，并说明本报告是如何引用的（直接引用、调整引用、涉及其他资产和负债）； 第三、欲了解**资产评估的具体情况，参看相应的**估价报告书及备案文件。 * 披露举例： ZM集团纳入重组改制范围的AJI露天矿、AJL井工矿等两家煤矿的采矿权，由ZM集团委托北京KT矿业权评估有限公司以20**年12月31日为基准日，进行了评估。上述两项采矿权账面值分别为**万元、**万元，KT矿业权评估公司已经出具了编号为**的矿业权评估报告，采矿权评估结果业经国土资源部确认。ZM集团以该两家煤矿经国土资源部确认的、以20**年12月31日为基准日的采矿权评估结果向财政部申请转增国家资本金。评估师通过履行核实、沟通、匹配等程序后，在评估结论中直接引用了上述评估结果。欲了解上述两项采矿权的评估情况以及结果确认、转增资本金批复等情况，请参见由北京KT矿业权评估有限公司出具的采矿权估价报告及相关文件（具体见附件*）。 注：案例引自《企业国有资产评估报告指南讲解》并做了适当修改。 * 第二种情况：担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的披露 企业的对外担保行为、资产租赁行为可能导致企业的或有负债或者损失，从而影响企业价值。但是该等事项在出具评估报告之前或者在经济行为实现时均无法预知判断该事项对企业价值可能的影响程度，超出评估师的执业水平。因此在报告特别事项中进行披露。 披露的模式： 首先、说明事项本身的性质、金额等情况； 其次、说明评估报告的处理方式； 第三、表明该事项可能导致的或有负债对企业价值的影响。 * 披露举例： 根据A公司提供的担保保证合同，A公司于2012年5月为其关联公司B公司提供借款信用保证，B公司于2012年5月向**银行借款10000万元，借款期限至2015年5月，A公司为该笔借款提供保证，并对B公司偿还义务承担连带责任，保证内容包括借款本息、可能发生的违约金和实现债权的费用等。根据A公司提供的专项说明以及B公司近两年的财务报表，B公司正常经营，能够如期支付银行利息，并未出现无法归还贷款本金的迹象，本次评估结论未考虑担保行为导致的可能的或有负债对企业价值的影响。在未来，如果出现B公司无法按期归还银行贷款本息的现象，A公司将会承担连带偿付责任，出现或有负债，影响企业价值，请报告使用者关注。（基准日2012年12月31日） * 第三种情况：权属资料不全面或者存在瑕疵的披露 产权瑕疵。即评估中所发现的评估对象或者评估范围内的资产权属中存在的问题，通常包括：未办理产权证的资产、产权证上列示的资产与实际不符、产权证证载产权人与实际不符、未付清款项的资产、融资租赁（包括售后回租）的款项尚未付清、设定了抵押（质押）权以及经营租赁权等他项权利的情形。 对存在权属瑕疵的评估对象，注册资产评估师应要求委托方和相关当事方提供相关承诺函或说明函予以充分说明。委托方和相关当事方应对该产权做出有关控制、使用和承诺，以避免事后因产权问题导致评估值变化。注册资产评估师应将该承诺函原件附在评估报告备查文件中，同时在评估报告“特别事项说明”中予以披露。 披露的模式： 首先、说明权属瑕疵的情况，披露涉及的资产类别、数量、金额等； 其次、说明评估报告的处理方式； 第三、表明该事项可能导致的对企业价值的影响。 * 披露举例： 宁东发电公司的全部股权拟置入A公司（上市公司）。截至评估基准日，宁东发电共有5宗土地，均为划拨工业用地，账面值为1200万元，正在办理土地出让手续，截止报告日，该5宗土地已经签订土地出让合同。纳入评估范围的房屋建筑物共计36项，账面值为6700万元，均未取得房屋所有权证，房屋所有权证正在办理过程中。对上述事项，企业已经出具声明，权属归宁东发电公司所有，不存在产权纠纷，本次评估结果的处理方式如下：对于上述工业用途划拨