第六章口哨成本法.pptVIP

入门篇 1.3 成本法适用的对象和条件 既无收益又很少发生交易的房地产。 如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等 2.1 房地产价格的构成 房地产价格通常由7大项构成： 土地取得成本； 开发成本； 管理费用； 投资利息； 销售费用； 销售税费； 开发利润。 一、土地取得成本 获取土地的三种主要方式： 通过征收农地取得土地； 通过城市房屋拆迁取得土地； 通过市场“购买”（政府招、拍、挂出让或开发商转让）取得的熟地。 二、开发成本 指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。包括： 三、管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括： 房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 四、投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 注意：无论是借贷资金或者自有资金均要计算利息。 五、销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比例来测算。 六、销售税费 指销售开发完成后的房地产应由开发商（此时为卖方）缴纳的税费，通常按照售价的一定比例进行测算。 包括： 销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加。 其他销售税费：应