第6章房山地产评估2.ppt

*;*;*;*;2、房地产特征;个别性使得市场中不存在完全相同的不动产，从而导致不动产市场不完全，也减弱了不同不动产价格的可比性。 也使得不动产评估更显复杂。;不完全市场是指不具备下述条件之一的市场： 　　1.同质产品； 　　2.众多的买者与卖者； 　　3.买者和卖者可以自由进入市场； 　　4.所有买者和卖者都掌握当前物价的完全信息，并能预测未来物价； 　　5.就总成交额而言，市场各个经济主体的购销额是无关紧要的； 　　6.买者与卖者无串通合谋行为； 　　7.消费者追求效用最大化，生产者追求利润最大化； 　　8.商品可转让。 ;例如：小王是刚进入不动产估价市场的新手，他见到这样 一个情况： 有两处地理位置相差不大，小区自然环境、修建时间 等都无明显区别的两个住宅小区。评估师对这两个小区的 住宅给出了不同的评估结果。这让小王很是疑惑。 ;*;*;*;*;*;5、房地产评估的原则;如市中心有一套旧房子，该地段是商业黄金地段，现在这个房子是住家，经过开发可以成为商业用房产，那么这个旧房子就可以按商业房产来评估，再减去相应的调整因素。 那么这个房子拆迁就可以以这种方式来评估。;1）替代原则是房地产评估的三个主要评估方法(市场比较法、成本法和收益法)的基础 。 如市场比较法运用时，先找三到四个参照物的市场价值，再进行相应调整和修正。这时的参照物可以说就是替代物。 2）不能孤立