商业房地产基础知识培训.pptVIP

商业房地产基础知识培训 一、什么叫房地产 指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、SHOPPING MALL等用途的房地产。 二、商业房地产的发展模式 商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。 经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。 ﹡建设模式 ﹡投资模式 ﹡设计模式 ﹡管理模式 三、建设模式、投资模式 四、设计模式、管理模式 五、商业房地产项目开发三阶段 开发过程三阶段 ·第一阶段——整体策划布局 ·第二阶段——推广和招商 ·第三阶段——后期经营管理 六、商业房地产的类别划分 1、按照开发形式进行分类 2、按座落位置 3、按规模分类 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式分类 1、按照开发形式进行分类 （1）商业街商铺 （2）商场类商铺 （3）社区商铺 （4）住宅底层商铺； （5）百货商场、购物中心商铺； （6）商务楼；写字楼商铺； （7）交通设施商铺 2、按座落位置分类 （1）市中心区商业； ( 2）居住区附近及其他市区商业； （3）交通枢纽附近商业； （4）市郊商业 3、按规模分类 （1）大型——建筑面积过万平米； （2）中型——分布广泛大型商业区的补充； （3）小型——填补大中型商业区的空白，为人们生活提供方便。 4、按照投资价值分类 （1）“都市型”商铺——绩优股 （2）“社区型”商铺——潜力股 （3）“便利型”商铺——冷门小盘股 （4）专业街市商铺——高科技股 （5）其他商铺——一般股票 5、按照商铺的位置形式分类 铺面房和铺位 铺面房：是指临街有门面，可设商店的房屋。俗称 店铺或街铺。 铺位：一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单位或某些独立的售货亭、角等。俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。 七、产权式商铺与经营式商铺的比较 1、两者入市的出发点不同 ■产权式商铺（？）的产生和返祖模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返祖方式是有效的。 ■经营式商铺（？）则注重项目入市后的经营状况和业务升值，一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。 2、两者招商的侧重点不同 产权式商铺的招商工作主要侧重以主力商家（又称锚固店）入驻来带动项目的销售，招商成了发展商和中介代理商所不能回避的要素，而大量的商业项目的推出，放大了商家可选择空间，发展商成了买方市场，处于劣势，一般要牺牲巨大的经济利益作为招商的条件，招商成功就意味着项目操作成功了一大半，发展商所希望的短期利润最大化也成为可能。 经营式商铺则依靠产业和物流基础作为支撑，招商过程中对大型经营商家的依赖程度不大，因为众多的小经营户照样可以实现项目的规模化经营。因此，该类型商铺的招商侧重以良好的经营环境带动同一业种范围内的多品种，多档次经营。这对于提升经营者的投资信心是不言而喻的。 八、什么叫零售业？分类怎样？ 1、零售业 以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。 2、零售业态分类原则 中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。 九、什么叫业态？ 针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择的运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 业态定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。 业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 十、什么叫MALL？ MALL全称Shopping Mall, 音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心， 属于一种新型的复合型商业业态。西方国 家也成为S