宝华紫薇花园市调报告.ppt

* 客源分析 1、改善型居住是客户购买本案的主要动机 2、客户以长宁、徐汇区域客为主，扩大片区为上海西区 * 网络广告 SWOT分析 优势 内中环位置，地段价值高 全石材立面，高端大气 三公里生活圈内配套齐全 全精装房品质高 3000㎡高端会所、业主生活品质保障 欧式宫廷园林 细节优秀 劣势 内中环位置，紧邻中环 生活配套步行都需要10分钟 房型面积跨度太大，不利于寻找目标客户 会所使用费用不含在物业费内 高溢价产品房型不佳 机会 1、政策利好 2、区域较为成熟，区域认可度高，区域内竞品较少 3、小户型产品总价可控 威胁 1、该案在全市千万级总价住宅项目中不占明显优势 2、周边配套距离较远 3、今年名都城三期和古北一号都在推盘，势必分流部分客户 综述 * 笔者对宝华紫薇花园总体观感佳，项目建筑细节不错，装修的电器均是一线品牌，但是样板房的缺乏质感，不符合10000/㎡的装修标准，笔者甚至认为其样板房观感不如保利斐丽公馆；外立面较为花哨；，项目的开发思路较为陈旧，如果同一纬度的热门项目大宁金茂府比较，紫薇花园走的是大众化“土豪”路线，金茂府走的则是“新锐”未来科技路线。 感 谢 聆 听 * * * * * * 宝华紫薇花园市调报告 汇报人：王利 汇报人：XX 项目区位 楼盘详情 项目基本参数 户型分布 项目立面 价值点梳理 销售现场接待分析 实地景观 会所情况 房型分析 精装品牌 房源去化分析 SWOT分析 推广分析 综述 目录 项目区位图 西郊紫薇花园南至仙霞路，东至威宁路。 轨交：距离2号线威宁路站约1000米；近10号线水城路站1500米 公交：54路仙霞路威宁路站、88路仙霞路威宁路站、836路仙霞路威宁路站 自驾路线：中环仙霞路口下 * 紫薇花园人车分流，共有7个户型，总高9层，大面积1梯1户，小面积1梯2户 2房：114㎡ 3房：137㎡，143㎡，155㎡，173㎡四个户型 4房：224㎡，268㎡两个户型 装修标准：10000元/㎡ 车位配比：1:1.5 价格预估45万/个 交房时间：2016年3月31日 得房率：77%——86%，面积越大得房率越高 层高：3.15米，装修之后尽层高2.8米 物业费：6.5/平米 均价：8万，面积越大单价越高 绿化：35% 楼盘详情 项目基本参数 占地：5.7万 总建：6.5万 容积率：1.65 楼栋数：15幢 总户数：501户 车位数：796辆 交房时间：2016年6月 物业公司：安荣物业 物业费：6.5元/平米/月 (不含会所使用费) 圈出的是有预证的部分 A/B小户型基本都分布在项目的边缘位置，大户型都有较好的景观 A A A A A A A A A A A B B B B B B B B B B D D D D D D F F F F G G B E C C C C C C C C C 户型分布 D D F F E E E 项目外部配套及特色 附加值 自身会所 教育配套 延安中学 天山二中 九层建筑 恒温泳池 景观住宅 业主家宴场地 健身房 医疗配套 中宁中心医院 上海市儿童医院 和睦家 生活休闲娱乐 西郊百联 长宁百盛 汇金百货 低密度高端社区 精装交付 会所墙纸和地毯为特别材料 所有栏杆纯紫铜材质 细节 产品优势 齐全的功能 长妇幼 缤谷广场 地下车库有通风采光井 金融 工商银行 广发银行 浦发银行 农业银行 威宁路小学 长宁实验小学 威宁路幼儿园 东展幼儿园 虹古路幼儿园 项目卖点 招商银行 中国银行 建设银行 交通银行 恒温泳池 乒乓球室 健身房 泓鑫广场 LV大厦 长风大厦 台球室 瑜伽室 棋牌室 家得利超市 市民文化中心 房型优 精装挑高双大堂 石材立面 全石材铺设路面 精装车库 多全冠移植树种 西郊宾馆 价值点梳理 * 接待现场 * 案场销售道具：样板房、户型图、DM单、折页 销售模式、人员素质：开发商旗下代理公司，服务热情，专业素质及格 销售道具：销平销海，宣传页，区域图，沙盘，裱板。 销售人员：精神面貌佳，服务态度优良，服务热情、业务技巧老练，形象佳 物业服务人员：发现笔者在会所拍照，汇及时有礼貌的上前阻止 现场气氛：现场来人量不多，销售人员态度很好，笔者上门时间为中午12点左右，有名工作人员趴在控台睡觉，售楼处不设立岗，银行工作人员的工作台垂直放置在控台旁边，影响观感。 销售现场接待分析 外立面，采用三段式全石材干挂，铜艺栏杆，将经典上海风格发挥到极致。 项目立面 项目景观 法式宫廷园林——对称的仪仗 运用古典西方轴对称景观布局，使园区更加华丽尊贵。十几种名贵树种采用全冠移植，使园林看上去枝繁叶茂，四季常青。 人行通道全石材铺设，每一块石头都是经过精心打磨和防滑处理，细节之处彰显品质。? 实地景观 精装挑高双大