房地产项目定位发展报告.ppt

2011.11.1 2012.1 2012.3.23 7.8 9.8 12.14 项目动作 推广线 活动线 销售线 第一阶段 软文为主， 媒体选择：网络、报纸 第二阶段 软硬结合，以软为主，推进热度提升，定义新古典主义价值 第三阶段，软硬结合，以硬为主， 定义新古典主义细节价值，诠释 “怀远城市标杆” 动工仪式 新春发布会 知名设计师造访， 召开论坛论怀远县新中心 产品推介会； 城市发展高峰论坛 名人讲座 迎春 自行车大赛 销售进场培训， 接受客户咨询 积蓄客户 2013.3 项目拿地 拆迁 项目一期动工； 预计3-4月份推出二期 开盘 首次开盘 二次预约储客 临时售楼部进场 预约同步开展 首期开盘 二期预约 持续销售 从2012年初开工到2012年9月底开盘，时间跨度约9个月； 从2012年3月底销售进场到一期开盘，时间跨度约6个月； 推销节奏控制图 营销中心开放 营销节奏 注：具体时间根据工程进度调整。 2013.2 5 8 2013.9 项目动作 推广线 活动线 销售线 第一阶段 软文为主， 媒体选择：网络、报纸 第二阶段 软硬结合，以软为主，推进热度提升，定义城市新商圈，价值新高度，破其历史记录。 第三阶段 频频告捷，各大品牌纷至踏来。 一座城市繁华核心已然形成。 商业价值炒作 品牌招商大会 公布著名品牌入驻 品牌入驻 三期商铺预热 积蓄客户 2013.11 三期动工 开盘 品牌入驻 三期持续销售 三期开盘 营销节奏 推销节奏控制图 注：具体时间根据工程进度调整。 6 7 试营业/开业 开盘活动 价格策略 双视角思考本案的价值？ 在怀远目前唯一具有可比性项目为中央花园，因此我们从各个角度去评估本项目与中央花园的价值，进行加权运算，推到本项目的产品价值。 从怀远县市场的均价角度思考本项目的市场价值。 住宅部分价格 细项标准 权重 本项目 中央花园 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区位价值 8 120 9.6 100 8 区域形象 6 50 3 120 9.6 交通条件 5 100 5 80 4 环境资源 6 100 6 100 6 商业配套 8 120 9.6 80 6.4 品牌效应 2 50 1 50 1 建筑体量 5 100 5 120 6 整体规划 8 120 9.6 80 6.4 建筑密度 7 120 8.4 90 6.3 景观 7 90 6.3 80 5.6 会所 4 120 5.8 80 3.2 物业服务 1 80 0.8 70 0.7 建筑品质 5 120 6 100 5 立面 8 100 8 90 7.2 户型设计 4 80 3.2 70 2.8 花园 4 90 3.6 100 4 地下室 1 0 0 0 0 车位设计 2 100 2 100 2 附加值 3 90 2.7 90 2.7 营销包装 6 100 6 80 4.8 合计 101.6 91.7 一、本项目对比产品价值 中央花园目前市场均价：4900元/㎡ 综合权重指标： 1：0.9 推到本项目产品价值：5444元/㎡。 二、市场均价 怀远县市场均价：4300元/㎡ 2010年怀远县房产均价为3300元/㎡，2011年房产均价增长率为30%。 在目前房市总体不佳的情况下，房价增长的可能性不大，但怀远县目前处于供不应求局面，预计2012年房价增长率在10%左右，既均价达到4700元/㎡。 均价预估：4700元/㎡。 三：本项目价格策略 高性价比，快速走量，树立全城热点楼盘，低价入市，保障价格稳步上升态势。 市场均价 4700元/㎡ 一期上市 二期上市 2012年 4500元/㎡入市 5500元/㎡ 5200元/㎡ 4700元/㎡ 住宅销售总额预估 心理感知价格：5500元/㎡ （受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导） 营销目标：5000元/㎡X90822=4.5亿 价格：6000/㎡ 营销目标：5000元/㎡ （产品实际价值） “博弈筹码” 驱动客户价值感知 价值博弈：5500/㎡ 预计：销售额4.5亿 市场均价：4700元/㎡ 高于市场均价保障项目的高端形象，低于产品感知价格，保值快速走量。 价格策略 商业部分价格 根据调查发现，怀远县商业处于初阶阶段，以街铺形势存在，其商业价值集中在一层，二层主要用途为仓库或住家，其价值等同于住宅。 涡北中央花园2011年上半年商铺均价在8000——9000㎡。 因怀远县老城区无在售商业项目，涡北新区人气较差，商业价值不能作为老城区商业价值的参考，本项目定价参考可依据目前禹王路商业街铺的租金进行评测，因为本项目位于禹王路段，并且打造漫游式步行街。 根据调