房屋抵押权与优先购买权并存时处理.pptxVIP

司法实践中，一般认为房屋承租人的租赁权成立在先，抵押权成立在后，在实现抵押权时，承租人具有优先购买权。但是，对房屋抵押权成立在先，租赁权成立在后，在实现房屋抵押权时，承租人是否享有;优先购买权，存在模糊认识。本文主要探讨此问题。 抵押权与优先购买权没有冲突 抵押权人是获得以物的变现价值优先偿还的权利。优先购买权人是获得支付等同价款优先购买自己先前已经且正在;占有的标的物的权利。法律没有赋予抵押权人有优先购买权，也没有赋予承租人有优先受偿权。两者的权利没有冲突、交叉、融合之点。 作为抵押权人，无论谁买得抵押物，只要自己优先获得变现的价;值即可，这是法律赋予抵押权人的实质权利。从实质上讲，抵押权只是一种价值权、变价权、对抵押物交换价值的优先受偿权，而不是对抵押物标的本身的优先购买权。在出卖已抵押的房屋时，抵押权人不;能主张优先购买，只有承租人才有优先购买的权利。也就是说，抵押权着眼点在于保护债权的实现，其优先于普通债权人受偿。 优先购买权，是法律基于承租人对物的优先占有、使用而形成的实质权利;。从优先购买权设立目的看，优先购买权主要在于满足并保护承租人对租赁物的正常使用，着眼于动产或者不动产的使用价值方面，以起到物尽其用的作用。赋予无论是在前或在后承租人享有优先购买权，;并不会影响到抵押权人的优先受偿权，却可以起到保护承租人对租赁物的长期使用的目的。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同;等条件优先购买的权利。”法律在这里并未区分租赁合同是成立于抵押权设立之前还是之后，应当认为在后租赁关系中的承租人依然享有优先购买权。 同理，承租人的权利也不得影响抵押权的人的权利;实现。如出租人欠承租人的债务，承租人购买租赁标的物时，也不得以行使抵销权为理由，剥夺法律赋予抵押权人的“优先受偿权”。 总之，抵押权与优先购买权，好比两条铁轨上行使的列车，没有冲;突，均应依法得到保护。 优先购买权与买卖不破租赁的区别 就同一房屋，同一主体，有“优先购买权”，并不等于就同样有“买卖不破租赁”的权利;当然，如果享有“买卖不破租赁”的权利，必;然享有“优先购买权”。 物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最;高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇;房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款也有相同规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有;下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……” 有人由此误读为：抵押权成立在先，租赁权成立在后的，承租人的优先购买权;将会因抵押权人行使抵押权而归于消灭。 这种误解，混淆了“优先购买权”与“买卖不破租赁”两个概念。 事实上，上述法条规定了合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”规则的例外情形之一：;后成立的租赁关系不得对抗先设立且已登记的抵押权的实现。也就是说，抵押权人通过变卖、拍卖等获得清偿而实现抵押权后，后于抵押权成立的租赁关系对受让人无约束力，承租人无权请求受让人继续履;行原租赁合同，买受人能以并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)而获得原抵押物。 “买卖不破租赁”的适用和例外与承租人有无优先购买权并非同一个概念。承租人的优先购买权约束的是物权变动易主;时，谁有优先受让权。目前没有任何因抵押而导致承租人失去优先购买权的法条规定。只有因抵押而不适用“买卖不破租赁”的例外情形，两者切不可混为一谈。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋;租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十二条和第二十三条的规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，;人民法院应予支持;出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权——这里明确表示了，不论抵押前后，承租人在抵押权;的实现时均享有优先购买权的法律依据。也就是，即使租赁关系成立在后，承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权，只是不享有“买卖不破租赁”的权利。事实上，合同法第二百三十条也明确规定了承租人;的优先购买权，不管买受人是抵押权人还是其他人，承租人在同等条件下均享有优先购买权。可见，优先购买权是以存在租赁关系为条件的，即只要租赁关系存在，优先购买权就存在。 抵押期间，抵押;人将抵押物出租，此时在同一