新鸿意合肥太湖路项目整体定位与物业发展建议汇报版.pptxVIP

项目研究的工作阶段划分;1. 项目本体分析;本项目位于合肥南边传统的居住区，临近金寨路城市南北主干道，通达性好;项目所处区域属典型城市老城区，高等院校和事业单位云集，居住氛围成熟，项目周边处于旧城改造阶段;地块四至—三面为农民房、小商铺所包围，北向为科大;基地现状与技术经济指标;项目优劣势分析;项目界定;1. 项目本体分析;开发背景与客户目标;客户目标解析　;小户型受到市场追捧，销售一路走高；90/70政策的落实，合肥房价的不断上升和购房年轻群体的不断增加，小户型市场前景看好;区域竞争：旺盛需求下片区楼盘小户型全都售罄，去化速度快且价格一路走高;客户：众多企事业单位、高等院校和IT商业的工作人群，区内改善型居住需求正在强烈释放;土地供应:土地出让以旧城改造为主，导致楼盘供给严重不足，小户型公寓处于卖方市场;;;区域受政务区、经开区和滨湖新城的规划带动，又属于合肥上风口的老城区，城市居住价值凸显，未来必将成为城市高档住宅的聚集区;地段优越和完善配套是客户对区域的最大认知，环境破旧并未阻碍区内地缘性购房需求;区域内楼盘品质未跳出区域现状，忽略了区域购买力强的区内中高端客户，价格实现上难以突破;从项目本体条件中分析限制价格突破的可能因素;万科金色家园——位于老城区腹地，区域形象低端，地块规模小且狭长，面临轻轨噪音遮光劣势;产品策略——户型创新，跃层设计规避先天劣势；大面积阳台赠送，打造超高附加值产品;树立高形象：15米挑高的豪华入户大堂和泰式风情的架空层泛会所，给产品烙上都市格调生活的精神层次标签;营销策略：跳出区域，界定自我高形象，展示先行;万科金色家园案例总结;朗钜御风庭：毗邻深圳国贸和东门两大商圈，配套成熟，但周边为农民房所包围，区域形象差;产品策略：建筑单体和户型设计上全面创新，从产品上发力，突破区域现状;树立高形象：设计客户感知强烈的整层空中花园式泛会所、园林和观光电梯，提供完美体验和尊贵享受;营销策略：通过样板间、售楼处等营造繁华在左，宁静在右，你在中间的都市新居住理念，突破区域现状;朗钜御风庭案例总结;;1. 项目本体分析;片区主要客户以泛公务员、电子市场小老板、商场经营户和片区个体工商户为主，少量其他片区外溢客户;片区80%以上客户为地缘性自住客户，以泛公务员为主;核心客户：年轻时尚工作稳定，期待拥有自己的空间，主要关注区位、价格和形象;重要客户：主要关注区位、户型和环境，对小两房需求度较高;偶得客户：主要关注子女教育问题或者投资价值;高附加值：客户对高附加值高的产品兴趣浓厚;高形象：客户很关注高形象，集中体现在外立面、大堂、会所等公共设施;环保科技：客户对于环保科技还只停留在知道或者了解的程度，敏感度不高，支付溢价的可能性很小;精装修：由于工作性质，片区内客户主要还是选择毛坯房，对精装修持怀疑态度;营销展示：从目前客户对合肥名盘的认知度来看，营销展示对于项目价值提升起着重要作用;客户需求已经从商品层面提升至服务层面，从追求物质向精神内涵转变;1. 项目本体分析;项目SWOT分析：采用SO战略，充分挖掘项目价值，通过生活方式的引领和产品创新实现一定价格平台下的快速销售;项目发展战略;形象定位;;;;都市风情综合体KPI体系：;;;;;;;需求面积：50平米以下一房 置业关注点：投资价值、教育、配套 创新偏好：物业管理、配套;片区主要楼盘面积区间集中在40-70平米一房，知名楼盘一房多定于50-60平米;从客户访谈结果来看，主流客户需求使用面积在50-60平米左右户型;根据客户需求、市场规律和项目定位得出本项目的面积配比;1. 项目本体分析;建筑单体形象建议;物业发展建议总体原则;竞争价值增加（CVA）——指导物业发展建议发挥的方向;建筑单体形象建议;形态：南立面在与北立面协调的条件下，风格差异化，从外型上体现出双“板”结构，避免南北向厚度过大带来的单调呆板，同时节约成本;色调：南向采用灰色系或者蓝色系为主色调，点缀黄色等明快色彩，与北向风格相协调，突出时尚与品位，符合年轻群体口味;建筑单体形象建议;景观园林设计形式单一，缺乏层次感，水景主题打造是普遍使用手法;结合项目地块特点，借鉴市场成熟做法并形成差异化;本项目园林的主要发力点在于市政园林的应用与节点园林对于太湖路与建筑的区隔;节点园林：裙楼与太湖路之间部分设置节点性灰色地带，实现由喧嚣到宁静的自然过渡;城市青年广场中央设置喷泉，铺设健身器材和休憩空间，点缀雕塑小品;建筑单体形象建议;户型设计建议;平面设计原则;平面改进建议一：层高由3.3米降至2.9米，减少单层面积，核心筒改为一字走道，减少公摊面积;平面改进建议二：核心筒北移，减小北向户型面积，西侧部分分割为四户，北向核心筒所对位置分割为两户，东侧形成大户型;平面改进建议三：南向增加2米进深大阳台，减少南北进深