第三章房地产项目拓展标准版.pptVIP

图3-10 租金梯度曲线和土地利用同心圆模式 第三节 房地产项目区位环境分析 一、区位理论 地 租 额 E E F 区位是指特定地块（宗地）的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系。 区位理论不但是土地定级的理论基础，也是城镇土地估价的理论基础。 为什么房地产产品区位性很强？ 二、区位与房地产价值 1．区位与城市功能分区 （1）商业区 a.中央商业区 b.城区商业区 c.街区商业区 （2）工业区：分为内圈工业区、外圈工业区、远郊工业区。 （3）居住区：一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或者位于内圈工业区与外圈工业区之间。 2．区位与房地产投资价值的关系 注意升值潜质的分析 区位选择要有超前意识 产品品质是升值基础 综合性价比是最终判定条件 3．不同类型的房地产项目对区位的要求 居住类地产选址要考虑的因素：（1）周围环境是否优雅、清静（2）交通是否方便（3）社会文化环境，基础设施是否完善（4）治安状况是否良好，民风是否纯正（5）购物出行是否方便(6)地租是否在可承受限度内 商业地产选址要考虑的因素:(1)要处于商业区（2）一面或两面临街(3)交通及通信方便(4)人口人流量大（5）周围临地预期有大的发展规划 三、房地产项目区位选择的定性分析（略） （一）房地产开发与城市地租的关系 （二）房地产开发项目的区位选择 1．区位因素分析 宗地状况分析 交通动线分析 配套设施分析 2．区位选择的原则 自然环境的合意性 经济和社会文化发展的适应性 3．不同房地产开发项目用地区位选择 四、房地产项目区位选择的定量分析 1．关键因素评估法 关键因素法的基本思路 项目区位评价关键因素的分类 2．组合权重法 源于层次分析法的基本原理，其步骤是确定各区位要素的组合权重系数，然后由统计分析确定各区位要素的得分，最后计算开发项目区位的综合评分。 SWOT S-Strengths-优势 W-Weaknesses-劣势 O-Opportunities-机会 T-Threats-威胁 1．SWOT分析流程 SWOT分析时，主要有以下几个方面的内容 （1）分析环境因素 （2）构造SWOT矩阵 （3）制定行动计划 2．SWOT在区位分析中的应用 根据SWOT分析流程，可以做出多种类型的分析形态，常 见的有分列式和综合式两种类型。 五、SWOT分析在房地产项目区位选择中的应用 SWOT分析是确定企业本身的竞争优势、竞争劣势和企业所面对的机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。因此，清楚地确定公司的资源优势和缺陷，了解公司所面临的机会与挑战，对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。 SWOT分析发常常被用来制定集团发展战略和分析竞争对手的情况。 第四节 昆山市某房地产项目拓展案例 一、背 景 大上海公司（3000亩土地） 转让850亩土地 支付土地更名费人民币14752万元 合作关系 万科公司 （占85%股权） 嘉华公司 （占15%股权 ） 二、操作难点 1、土地使用权的取得 2、股权转让或有负债风险 3、款项支付 4、合作模式对集团公司的影响 三、操作流程 （一）土地取得（P117） 1、收购背景 2、收购对策 （二）公司收购流程 （P118 图3-14） （三）股权转让 1.股权转让价款 （1）注册资本额 （2）接管财务、印章 2.或有负债 收购或有负债的风险 其操作如下: 第一步：发现和发掘或有负债 （1）收购前的调查和评估 （2）收购前的公告、债权登记和债务清偿 （3）向被收购公司的有关人员了解 第二步：限制或有负债的进一步产生 第三步：及时向被收购公司追偿 （1）通过协议约定 （2）要求被收购公司要有诚信，被收购公司要继续持有一定比例的股权 （3）被收购公司要有资产承担债务并承诺、担保承担或有负债，这要求： 被收购公司要有相当大的经济实力，有足够能力承担或有负债 控制付款节奏 被收购