文旅特色小镇商业定位与执行方案.pptVIP

* * 第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略 目 录 * * 第三部分 租售定位 A租售定位 B租售价格策略 * * A租售定位 租售定位原则： 以目前项目周边商业气氛不浓厚，商业项目不成熟的问题为依据； 以公司的开发意图为准： 产品以最终销售，利润最大化的经营目的。 *项目租售策略建议如下： * * A租售定位—赢利模式策略 商业的赢利模式 纯销售模式 租售结合的模式 纯租赁模式 售后返租策略 先租后售策略 分割式销售策略 分层与分散结合策略 分散出租策略 分层(片)出租策略 整体出租策略 拍卖销售策略 考虑到周边无类似商业存在及一期的开篇作用，最佳方式 具体操作： 1、首先对项目进行整体包装 2、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以5%-6%的年回报率，以五年返租方式进行销售。 3、同时进行租赁和销售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的带租出售） * * A租售定位－连租带售策略 优点： A：最大限度的保证项目的整体经营形像和档次 B：最大限度的提高项目最终整体销售利润 C：可在经营前期回笼部分资金 缺点： A：项目前期需要投入一定的包装与推广、宣传费用 B：存在一定的经营风险，销售受市场周期制约 * * B租售价格策略－市场比较法 名称 经营业态 档次 商业形态 主力面积（㎡） 经营模式 租金 经营情况 佛光西路 餐饮、副食、杂货 中低端 临街商铺 50-70 租赁为主，自营为辅 30元/㎡.月 一般，出租率70% 名山牌坊周边 餐饮、旅社、酒店、副食、纪念品 中低端 临街商铺 30-50 自营为主 — 由于租赁经营租金太高，将会入不敷出，其周边商业多为当地居民自营 名称 经营业态 档次 商业形态 面积（㎡） 经营模式 租金 经营情况 峨眉象城 酒店、餐饮、纪念品、玉器、小吃、会所 中端 集中式商业街 30-150 租赁 70-130元/㎡. 月 目前尚未正式营业，但小户型商铺已租完 易镇 餐饮、药材、酒店、娱乐会所、咖啡厅、纪念品等 中端 集中式商业街 30-120 可售可租 售价：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡ 较差，入住率20% 计算得出均价为：53-97元/平/月 市调数据自CRIC:2010-8-30报告 目前峨眉山新兴商业主要集中于峨眉象城和易镇，同区域在名山门周边和佛光西路. * * *收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，商业前期实际租金回报率一般按照6％计算： 均价＝租金/投资回报率； *根据市场调研，在市中心三条街及易镇的价格参考,商铺售价案例: 易镇:4000-10000元/平米 红华苑商铺 :5517元/平米 中医院附近商铺:8750元/平米 状元街商铺 :6521元/平米 X元/㎡×12月÷6%=6197元/㎡（市调最低平均价格） X元/㎡×12月÷6%=7697元/㎡（市调最高平均价格） *根据收益还原法，得出租价在 31—38元/㎡/月之间。 *市场比较法租金：53-97元/㎡/月 *保守租价建议为: 42-67元/平米/月 *由此方法推算保守售价建议为:8400-13400元/平米 B租售价格策略－收益还原法 * * 预计1期商铺均价销售收入: 10900元／平×8900平 =0.97亿 预计1期商铺均价租金收入: 54.5元／平／月 × 12 月× 8900平× 15年=0.87亿 　　　　　　　　　　　　 *未考虑租金15年内每年的递增及高低租金划分等因素，租金体系符合回报率要求 *根据前面整体推广思路，因涉及项目整体定位及推广，因此一期总体营销费用比例占总销售额的2％。 项目整体推广费用预计：194万 B租售价格策略－营销费用测算 * * 目 录 第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略 * * 第四部分 招商及运营策略 A招商策略 B运营策略 a总体思路 b招商策略 c招商政策 d租赁合同 * * A招商策略 * * 总体思路： －先主后次，多元招商。 商家准入要求： 1 、经营的品牌必须有一定的知名度，主力店要求为知名品牌。 2、入场商家必须具有品牌意识和有一定的品牌推广意识，能参 与商业街的整体营销。 4、具有高档形象店的装修标准，具有优秀的经营理念。 5、能配合商业街的各项经营管理。 a总体思路 * * b招商策略 品牌招商 分行业招商 优惠招商 定向招商 品牌商家可以为项目带来大量人流，创造良好商业氛围 根据项目业态分布，民俗精品区商家数量较多，便于商业气氛的营造，所以集中招商 招商优惠