2007年1-4季度泉州市房地产市场运行形势分析报告 - 泉州市住房和城乡 ....docVIP

PAGE PAGE 1 2007年1-4季度泉州市房地产市场运行形势分析报告 泉州市房地产管理局 200 2007年，是宏观经济调控年。这一年，国家在抑制经济投资增长过快、流动性过剩以及遏制已经出现的通化膨胀，实施了从紧的“货币政策”，人民银行先后10次上调存款准备金率，达到14.5%的历史高点，6次上调存贷款基准利率。曾经狂热的股市资本市场伴随着美国次级债逐渐蔓延成全球性的金融危机以及石油价格上涨的压力下，正经历着震荡，下跌、反弹的折腾，为我国的经济发展增添了诸多不确定。在这样的宏观经济背景下，关联度高的房地产行业首当其冲受到影响，我市的房地产行业也无乏独善其身，面临着较为严峻的局势。 第一，我市的民营企业面临着经营困难，导致楼市购买力的相对不足，有效需求减弱。来自泉州人行的金融运行情况分析报告，我市纺织服装、鞋业、箱包、工艺制品等行业较为发达，受国际油价持续高位运行以及原材料、能源价格不断上涨的压力影响，同时面临人民币汇率升值、出口退税政策调整、国际贸易保护主义抬头等外部环境的变化，加上金融信贷银根缩紧和融资财务成本的增加，企业经营成本提升，盈利空间缩小，经营形势严峻。这些民营企业是我市楼市中大户型、高价位商品住宅购买的主力军。从对泉州中心市区楼盘销售情况调查的数据显示，私营企业及工商个体户购买比例约65%。企业经营困难，购房能力相对不足，商品住宅的有效需求减弱。 第二，购房门槛提高政策，市民观望氛围增加。随着国家对房市调控政策的密集出台，特别是近期提出的二次购房首付比例提高，利息上浮10%，直接对市民购房的心理预期造成冲击。近期随机对有购房意向的市民进行了一次调查，多数市民房价下降预期较高，期待宏观调控政策能促使房价下降，抱有观望心态。此外，政府优先保障发展经济适用住房和廉租住房的态度明确，稳定了中低收入家庭对解决住房需求的心理预期，一定程度上释放了这部份人群参与对高档住宅的购房需求。再者，购房门槛提高，直接增加了购房者的经济负担，也导致了有效需求的减弱。 第三，房地产开发企业经营风险增大，面临新的挑战。在整个宏观经济调控下，房地产开发企业同样面临着融资成本、原材料上涨等因素带来的开发成本上升以及金融信贷困难等问题，资金吃紧。而更关键的是，房地产开发企业还得面对市场购房能力相对不足以及保障性用房上市带来的有效需求萎缩的强大压力，同时我市的土地调控力度逐步加强，市国土局正在清欠拖欠土地出让金，近期对闲置土地也在着手清理。这样的新境况，正迫使房地产开发企业不得不加快现有楼盘的开发速度，进行资源优势整合。 上述因素综合直接作用到我市的楼市上，已明显产生一些新的变化。集中表现在：房地产投资规模逐季放大，新开工面积和竣工面积大幅增长，商品住宅供应量明显增加，市场需求下降，房价趋于平稳。 一、市场运行特点 （一）房地产开发投资合理增长，规模逐季放大。1-12月全市房地产完成开发投资114.84亿元，同比增长31.26%。其中土地购置费20.32亿元，占房地产投资的比重17.69%。建安投资75.2亿元，占房地产投资的比重由第三季度60.3%提高到65.48%，比第三季度提升了5个百分点。房地产开发投资增幅与全社会固定资产投资增幅40.6%相比，低了9个百分点，依然与社会经济发展相协调。从各季度的情况看，房地产开发投资规模适度，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一至四季度依次17.17%、16.37%、 15.57%和16.52%，比例较为合理。从季度增幅看，规模逐季放大， 二季度至四季度的房地产投资增幅依次为19.82%、24.39%、31.26%。 从投资类型看，房地产投资仍然以住宅投资为主。1-12月住宅投资71.33亿元，占房地产投资的比重为62.11%；其中别墅、高档公寓投资15.36亿元，占住宅投资总额的比重为21.53%，比去年同期的比重11.92%上升了近10个百分点，住宅呈现高档化开发趋势。 从资金来源看，房地产开发融资主要来自定金、预收款及个人按揭贷款。2007年房地产投资到位资金169.4亿元，同比增长38.36%。其中定金、预收款及个人按揭贷款79.92亿元，同比增长53.19%，占本年到位资金总额的47.18%，比去年同期上升了近5个百分点。 （二）商品房在建规模增大，施工面积、新开面积和竣工面积等各项指标均呈大幅增长。1-12月全市房屋施工面积1298.92万m2，同比增长68.3%；其中住宅施工面积 1004.51万m2，同比增长47.25%。新开工面积568.2万m2，同比增长106.13%；其中住宅新开工面积430.9万m2，同比增长106.44%。商品房竣工面积193.66万m2，同比增长47.81%；其中住宅竣工面积154.35万m2，同比增长47.29%。1-12月全市房屋施工面积、