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国内房地产市场的供求格局 　　2008年以来河南房地产市场供给分析 　　房地产投资持续上升。2008年的开发投资继续保持2007年高速增长态势，四个季度末房地产完成开发投资累计额的同比增幅分别为：%、%、%和%。2009年以来开发投资增幅较之2008年同期快速下滑，但总额增加。2010年以来开发投资总额和增幅均快速增长：前两季度末房地产完成开发投资累计额达亿元，略低于2007年全年投资总额，增幅快速上涨至%和%，是2009年同期增幅的两倍有余。 　　施工面积持续增加，但增幅先降后增。2008年以来河南商品房施工面积绝对值呈上升态势：虽然2008年1季度和1～2季度累计值以略低于2007年以来的增速增长，但随之而来的1～3季度和1～4季度累计值的同比增长率则快速下滑，分别比2007年同期下降10%和22%。2009年增速仍保持继续快速下滑状态，分别下降%、%、%和%。到2010年，增幅下降态势得以扭转，前两个季度末的累积值分别增长%和%。 　　新开工面积累计值先升后降，继而飞速增长。与商品房施工面积的变动趋势略有不同，2008年以来河南商品房新开工面积累计值呈先升后降态势。2008年河南商品房新开工面积一季度累计值仍保持2007年高速增长态势，同比增长%。2009年前两个季度，新开工面积绝对值较之2008年有所下降，一季度累计值较之2008年同期低10%弱，1～2季度累计值仍低于2008年同期，但下降幅度缩小至%。2009年第三季度快速增加，第三季度末已略高2008年同期，第四季度末累计值已高出2008年同期近31%。2010年前两季度的累积值已分别高出2009年同期%和%，呈飞速增长态势。 　　竣工面积先降后升。2008年前三季度末河南商品房竣工面积累计值仍保持上升态势，但同比增幅呈下降态势，由一季度末的%降到三季度末的%，受宏观经济形势和房地产市场观望态势的影响，全年累计值呈负增长。2009年以来河南商品房竣工面积呈快速增长态势，各季度末的累积值的同比增长率分别为%、%、%、%，2010年来增速进一步加快，前两季度末增幅分别达%、%。 　　2008年以来河南房地产市场需求分析 　　城镇居民人均可支配收入的快速增加引发住房改善需求。2006年河南人均消费性支出中的住房支出仅为元，占消费性支出的%，住房消费占比较全国平均水平低%；2007年住房支出绝对值增加至215元，占人均消费性支出的%，较全国平均水平低%；2008年住房支出绝对值增至271元，占人均消费性支出的%，与全国平均水平持平。这样，人均消费支出中住房消费支出增长在2007和2008年分别为河南房地产业增加需求和亿元。 　　城市化率的提高扩大河南房地产业潜在新增需求容量。2008年，河南城镇人口达到3573万人，比2000年增长了1372万人，如果按每人需要26平方米的居住面积来计算，通过城镇化为房地产业增加潜在需求35672万平方米；如果以2008年河南房地产竣工面积作为住房供给速度，仅城镇化引发的潜在住房需求就需要近13年才能满足。城镇人口的大量增加为河南房地产业的发展积聚了巨大的力量。而且，目前河南的城市化水平位列全国倒数第五位，较之全国水平低9%，要赶上当前的全国平均水平，河南城镇人口还有很大的增长空间。另一方面，城市化过程中的城市更新、城市框架拉大也将有效带动房地产需求。 　　市场有效需求量先降后升。2008年河南商品房销售量累计值没有传承2007年的持续增长态势，一季度较之2007年同期略有上升，增幅约为7%，接下来的1～2季度、1～3季度和1～4季度销售量累计值均下降，且同比下降幅度呈扩大态势，各期销售量同比增长率分别为：-%、-%和-%。2009年河南商品房销售量累计值开始恢复性增长，各季度末销售量累计值的同比增长率分别为：%、%、%、%，全年累计销售万平方米，达历史峰值。2010年一季度仍保持快速增长态势，同比增幅达%，但随着楼市调控政策的出台，市场观望情绪渐浓，二季度末增幅快速下降至%。 　　河南当前房地产市场格局定位——供不应求 　　表现一：商品房销售价格逆势攀升。2008年，全国的商品房销售价格从4月份开始下降，从8月开始连续4个月环比指数为负值，价格下跌幅度有所扩大。但郑州市商品房销售价格却维持波动上涨态势，2009年4月至2010年8月大多数月份同比增长率是两位数，2010年6月份达历史最高点。表现二：市场交易量萎缩，但增量空置率继续保持负值。中经网统计数据库数据处理结果表明，河南房地产市场消化功能强大，商品房空置率仍保持负值，2008年以来竣工面积和销售面积的变化只是消化了其商品房市场供不应求格局中的部分供求缺口。结果表明，河南商品房供需结构明显是一种供不应求的格局。而且，这种供不应求的格局并没有因为金融危机的冲击而改变，金融危机的冲击