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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合肥新景阳房地产投资顾问有限公司所有，未经书面许可，不得擅自引用或发布报告中部分或全部内容。 本体与现状 ■本体分析之城市 安徽省会，人口大市，三小时城市圈连同长三角及武汉，国家级战略规划皖江城市带中心，积极融入长三角经济一体圈，整体城市竞争力与投资价值日益增强。 9个皖江城市利用省外资金已占全省的70%以上， 其中来自长三角地区的近60%。 三小时城市圈：到南京54min，到武汉1h55min，到上海3h6min 武汉经济圈  m 3  合肥  m 25 405 k m 长三角经济圈 合肥 皖江城市带 ■本体分析之城市 城市GDP总量低但增长率高，经济发展潜力大；随着近年来城市建设的加速，房地产市场进入快速成长阶段，成交总量达600亿以上，自09年价格增长加快，但供求仍然保持稳定。 GDP总值（亿 排名 GDP增长率 排名 2002-2010年11月合肥住宅价格走势图 元） 元/㎡ 6125元/㎡ 涨幅34% 合肥 2102.12 7 17.30% 1 6 5 0 0 6125元/㎡ 涨幅34% 武汉 4560.62 4 13.70% 3 成交均价 5 5 0 0 郑州 3300.4 6 12.0% 5 4 5 0 0 3 5 0 0 长沙 3744.76 5 14.70% 2 2 5 0 0 太原 1545.24 9 2.60% 9 1 5 0 0 南昌 1837.5 8 13.10% 4 5 0 0 北京 11865.9 2 10.10% 7 2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 年 2 0 0 5 年 2 0 0 6 年 2 0 0 7 年 2 0 0 8 年 2 0 0 9 年 1 0 年1 - 1 1 月 上海 14900.93 1 8.20% 8 广州 9112.76 3 11.50% 6 2002-2010年11月合肥住宅供求走势图 万㎡ 1200万平米 固定资产投资 社会消费品零售总 城镇居民可支配 1 4 0 0 1200万平米 1 .6 （亿元） 额（亿元） 收入（元） 1 2 0 0 1 .4 1 .2 1 0 0 0 合肥 2468.42 703.42 17158 1 .0 8 0 0 0 .8 杭州 2291.65 1804.93 26864 6 0 0 0 .6 4 0 0 南京 2668.03 1961.58 25504 0 .4 2 0 0 0 .2 上海 5273.33 5172.88 28838 0 0 .0 2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 年 2 0 0 5 年 2 0 0 6 年 2 0 0 7 年 2 0 0 8 年 2 0 0 9 年 1 0 年1 - 1 1 月 型快速成长型市场：市场回报率较高，泡沫较少，抗风险能力较强。  ■本体分析之城市 国内典型房地产市场类型 成本导向型：第一置业或者第一次换房需求，以自住为主；投资比重较低；开发商多以控制成本为主要策略。 快速成长型：客户需求开始多样化，不仅仅停留在基本的居住条件改善上；投资比例增加。 溢价型：多数需求为二次及其以上置业，为改善生活或追求生活品质提高；各种溢价因素有充足的市场溢价空间，需求多样性明显 高度饱和型：投资行为占到市场中非常高的比例，泡沫开始出现；客户对各种创新已经不是十分敏感，置业更加理性，而对于有资源的顶级项目，其价格上线还是可以不断突破  价格：4000元/㎡左右及以下 价格：4000元-10000/㎡ 价格：10000-15000元/㎡ 价格：15000元/㎡以上  典型城市：淮南、六安 典型城市：合肥、长沙、武汉 典型城市：温州、南京、青岛、东莞 典型城市：北京、上海、深圳等 ?客户需求开始多样化，不仅仅停留在基本的居住条件改善上 ?有部分高收入客户开始尝试追求一些奢 侈品 ?大多数消费者可以承担得起当前房价，虽然大多数消费者声称其承担不起 ?城市规划出现“新区潮”，以各种名义 ?投资比例开始增加，而且市场的回报率很高，吸引很多异地抄房团 和价值点为基础的城市新区规划出台 ■本体分析之区域 务区位于合肥西南，合肥市政治、文化、高端居住中心，资源配套丰富；自02年启动以来已逐发展成熟，新配套年年提升，区域具备成为合肥顶级居住板块的气质。 行政中心 合肥发展方向 奥体中心 老城区区 政务区 省广电中心 “一核一圈五轴”规划格局，政务区位于城市发展向西、向南的主方向上。 匡河水系 天鹅湖 文化艺术中心 中心绿轴与大型综合体 ■本体分析之区域 交约占全市比重8%，年去化量约100万方，从价格来看增速较快，位居合肥各区之首，典型的端住宅板块。 09年分区住宅成交比重图 政务区 包河区 8% 瑶海区 13% 7% 新站区