三江国际汽车城”二期营销思路沟通稿_营销策划_盛思机构.docxVIP

谨呈： 曲靖创展商业管理有限公司 “三江国际汽车城＂二期营销思路沟通稿 前 言 首先感谢贵司对我司的关注与信任，我司在与贵司初步沟通中对贵司三江国际项目进行初步了解。 结合我司对曲靖以及项目的了解像贵司提交本次汇报沟通稿，目的 在于阐述我司对于项目面向曲靖市场营销的思路，因此在汇报过程中， 如出现观点与贵司不一致的方面还请贵司指正。 项目解读。 项目基本情况： ?项目分为两期开发，一期为车立方汽车市 场,目前剩余2万商业自持、二期为商住但是 结合一期相对较为独立； ?二期有6栋塔楼，其中4栋号作为回迁，因 此只考了其余5栋塔楼以及其裙楼商业； ?与贵司沟通得知，项目属于现金流产品，目的在于撬动整个区域改造的战略目标，因此对于项目整盘追求一个“快＂字； ?裙楼商业均为4层，均为大底盘商业。 直奔主题，找出问题。 我们认为： 基于项目的战略目标追求短、平、快为前提。 项目整盘商业，一期剩余2万平米、二期4层商业约有2.5万平米、合计4.5万平方米的商业，这么大体量的商业其去化率及去化速度是否能达到开发目标，就是整盘的关键问题及核心。 报告结构 ?解读城市商业发展属性?解决商业定位的问题?提出商业的营销思路?住宅部分的营销思路 第一部分 解读城市商业发展属性 我们认为： 项目的商业定位及占位将是项目最重要的问题。 通过四个维度分析城市商业发展的轨迹，从而为项目商业指引方向； ?城市发展的格局趋势 ?城市商业发展现状 ?商业发展的趋势分析 ①城市发展的格局— 通过分析城市未来发展的格局趋势，来寻找项目商业占位的发展方向。 曲靖是云南第二大城市，也是云南第二大经济体，云南重要的工商业城市。曲靖现今面积28904平方公里，常住人口581.7万 四川 曲靖 城市性质：曲靖市规划发展为滇东中心城市及区域政治、经济、文化中心，云南省重要的现代工业基地，环境优美的珠江源园林生态城市。 ?中心城区建设用地规模 ?2010年未44.2平方公里，人均建设用地98. 2平方米 ?2020年为64.7平方公里，人均建设用地99. 5平方米 ?空间结构 总体远景空间结构将花山工业园区纳入到整体发展中来，形成都市区域内“一区一片二组团＂的空间结构，其中： ?一区：中心城区，含曲靖西片区、南片 区、老城区 ?二片：沾益片区和马龙片区（含南海子 工业园） ?四组团：珠街组团、越州组团、温泉组 团和花山组团 城市发展：曲靖随着城市升级，正由单个中心向“一个主中心、两个副中心＂发展。 ?城市用地发展方向 提升老城区，完善南片区，重点建设西片区，南北联动，创造条件向东。近中期主要向西、向东、适当向南发展、远期远景向东、向南发展。 ?重点建设内容 城市公共中心建设，加快麒麟南路和珠源东路的城市中心区建设，着手计划建设西片区的行政文化中心，启动珠江源大道的体育行政中心建设。 老区建设：建设西片新区和南片区。 老城区改造：以南城门地区为核心的老城地区，结合历史街区风貌改造和潇湘河水系建设，建成具有地方特色和风貌的城市形象展示区。 城市发展：仰仗曲靖的产业资源基础及优势，重点开发城市西部片区。并且环绕区域中间的居住区，形成以产业链为主的城市的副中心之一。 曲靖开发区西城工业园是云南30个重点工业园区之一，位于开发区的西北部，是曲靖重点建设的工业基地。工业园区规划面积为21平方公里。园区主要以外向型、科技型、低能耗、符合环保标准的生产性项目为主，是环保生态型绿色园区。园区实行一次规划，分步实施，将逐步引进培育“产业链长、带动力强、技术含量高、市场前景好＂的企业入驻园区，从而带动开发区乃至周边区域快速发展。 城市发展：从城市商贸发展的方向来看，曲靖大力发展南市区，届时形成具备城市复合功能的副中心。 从零散的规划信息来看，南片区是曲靖市未来发展的主要方向，政府在配套方面均有优先考虑。《曲靖市中心城市商业网点规划》中提出，将把南片区打造成具备住宅、商务、购物、餐饮和休闲娱乐复合功能的城市商业副中心，规划以大型公共设施为主，安排有商业金融、写字楼、邮电设施、影剧院、居住、区级片区中心广场、文化娱乐广场等，总用地94.54公顷，其中建筑用地21.14公顷，道路、广场用地42.79公顷。 从城市格局看项目商业占位高度 项目处于曲靖主城中心及西城副中心的衔接位置，属于西城副中心的门户位置。距离传统中心区很近，但位置又较为尴尬，有（被中心区边缘化的感觉），而西城副中心尚在开发中目前较为荒凉。 所以，就目前现状来看，项目的商业价值应该在哪里？ ②商业发展现状—— 了解曲靖的商业发展轨迹，分析城市商业发展格局，从而寻觅项目商业价值的发展方向。 曲靖商业格局：曲靖商业正由快速发展向结构调整阶段演进 发 展 起步期 快速发展期 结构调整期 稳步发展期 阶 段 市 场 各个居住区、交 商业快速发展， 散