司法中不动产登制度思考 .docVIP

司法中不动产登记制度思考 　　一、基本案情 　　案情介绍 　　1996年12月，富亨房地产公司与菖菖银行南屏支行签订“商品房购销合同”，买卖“金碧商城”一楼商铺，并收取了全部房屋价款。富亨公司交付房屋后，买主一在该商铺设立营业网点并一直对外经营，但未办理过户登记手续。1998年10月28日富亨公司又与策裕公司就该标的签订“商品房购销合同”，在收取部分房款1231万元的情况下，开具了累计金额为亿元的购房发票。1999年4月5日富亨公司与张甲、张乙签订“商品房购销合同”，将包含买主一、买主二的争议标的物再次予以出卖。1999年5月6日，买主二、三与官渡农行签订了《最高额抵押担保借款合同》及“房地产抵押物清单”，约定1999年5月6日至2000年5月6日期间官渡农行向买主二提供4320万元最高债权额以下贷款；买主三以其依法具有所有权的金碧商城房产向官渡农行作抵押。其后，买主二以行贿经办人员的方式在市房管局办理了抵押登记手续。事后，因富亨公司以未能实现收取全部转让价款的合同目的，请求终止与买主二签订的商品房购销合同、归还房产，并要求承担违约赔偿责任。1999年10月26日，因相关债务人未履行偿还欠款的义务，官渡区农行遂向法院提起诉讼，请求买主二承担偿还责任，买主三承担抵押担保责任，并确认抵押权有效。 　　裁判结果 　　围绕上述标的物之争先后形成了三个独立的案件，第一个案由为“买卖合同纠纷