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建筑总部大厦定位报告
一、嘉兴写字楼市场的发展现状
1、近年办公楼的投资情况
写字楼历年完成投资图
40000
35000
133.7
33827
30365
元)
30000
25000
82.9
金额(万
20000
16775
15000
19108
47.1
10000
5000
10448
37
0
-10.2
-12.2
2000
2001
2003
2004
2005
2002
年份
完成投资(万元)
160
140
120
100
80
%
增长率
60
40
20
0
-20
从上述图表可以看出,2000 年至 2005 年的六年间,在完成投资上除 2002 年和 2005 年出现下降下,其它年份均保持了 30%以
1
上的高速增长。从办公楼的投资周期来看,从购置土地到办公楼项目的竣工至少需要 3-5 年时间,所以办公楼市场投资表现普遍存在
滞后的现象,一个时期的投资表现通常是上一个周期的延续。嘉兴办公楼投资在“十·一五”的第一年达到阶段性的高点后 2002 年
呈现回落,主要原因在于 2002 年这一年嘉兴房地产市场开始启动,住宅市场迅速升温,住宅楼成为投资的主导产品,开发商更倾向
对住宅的投资,相对减弱了对写字楼的开发建设,因此该年度整个房产市场较活跃,但写字楼却有所冷淡;而 2005 年完成投资额出
现较大幅度下降跟国家对地产领域的宏观调控有关,该年国家陆续出台相关政策,重点控制地产投资,嘉兴不可避免的受到波及。因
此总体来看,嘉兴写字楼投资呈现明显的上扬趋势。
2 、近几年办公楼施工建设情 况
2
施工面积变化趋势图
施工面积(㎡)
500000
450000
400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
200
154.3
150
418097
440264
100
%
108.1
增长率
50
8.6
231920
200906
167798
19.7
5.3
0
91191
-27.6
-50
2000
2001
2002
2003
2004
2005
年份
从上图可以看出,反映供应量先行指标的施工面积,在 2001 年和 2004 年的两个年份年增长率超过 100%,原因是 2000 年和 2003 年的市场需求强劲,在市场引力的作用下,2001 年和 2004 这两年的新开工面积大幅增加;而 2002 年和 2003 年两年嘉兴房地产的一个典型特征是住宅需求市场急剧火爆,投资需求和投机需求同时释放;而 2001 年表现强劲的办公楼市场进入 2002 年后一度出现萎缩,在这种情况下,房地产开发商重点倾向于住宅产品,明显延缓了办公楼的推出节奏。随着需求市场的回温,2004 年办公楼施工面积急速反弹,2005 年嘉兴办公楼市场开发开始进入平稳发展期。
3
3、近几年写字楼市场的供求情况
年份
2001
2002
2003
2004
2005
竣工面积
120490
55655
47278
46082
89299
销售面积(㎡)
25394
1515
20254
26401
157030
空置面积(㎡)
15605 ㎡
11670
15035
21912
13356
从上面的图表可以看出,2001 年至 2005 年嘉兴写字楼空置率一直控制在一个较低的水平,一方面是由于市场的供应量相
对有限,另一方面也说明市场需求稳定上升;2005 年竣工面积急剧膨胀,而空置面积相对 04 年有不小幅度减少,一个重要原
因是租赁市场的潜能开始显现,据统计嘉兴 2004 写字楼租赁价格上涨超过 30%,大量社会资金流向写字楼领域,致使写字楼
投资市场异常活跃,这说明嘉兴写字楼市场已被激活,强劲的走势显示了市场对写字楼的认可度和接受度明显增强,同时也是
嘉兴写字楼市场开始走向成熟的反映。
4
4、近年嘉兴写字楼销售价格变动情况
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
销售均价
3217
1644
2551
3210
2868
5496
从上表可以看出,2001 年嘉兴办公楼的价格指数达到较高点,2002 年跌至最低点,而 2003 年又开始回升。从近几年办公楼的价格涨跌幅度走势来看,并没有形成像住宅那样持续上扬的走势,这种情况的出现由当时市场决定的,从销售面积来看 2001 年写字楼为 2.54 万方,而 2002 年只有 0.15 万方,交易量的下滑自然会促使销售价格的下跌,但值得注意的是 0.15 万方的成交量也并不足以反映当时写字楼的真实价位情况;在 2005 年之前写字楼市场价格一直维持
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