房屋转让合同的生效条件.docx

房屋转让合同的生效条件 第 PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT 1 页 房屋转让合同的生效条件 案情简介： 丈夫周某和妻子丁某于2000年3月，双方共同出资人民币60万元，购入罗湖区某花园一套房产。房地产证写妻子丁某名字。后因夫妻感情不和，丈夫周某便扬言要离婚。妻子丁某因此怀有戒备之心。2002年1月，丁某私下委托房产中介，以45万元将上述房屋卖给第三人黄某，并办理了产权过户登记手续。丈夫周某得知后，认为房屋是夫妻共有财产，妻子丁某未经其同意转让房屋给第三人，属无权处分，应为无效。遂向法院起诉，要求确认被告丁某和第三人黄某之间的房屋买卖合同无效。 分析： 我国的房屋产权确权、变更，实行登记生效制度。不动产物权的设定、取得和变更等，均以登记生效要件。房屋产权未经过登记的，不具有对抗力及公信力。房屋的每个共有人均应登记为房屋的产权人，否则其对房屋的共有权不产生对抗第三人的效力，这是共有权的对外效力。根据《婚姻法》的规定，在夫妻关系存续期间购置的房屋，如无特别约定，属于夫妻共有房屋。夫妻对房屋的共有权，是法定的，无需以登记的方式设定，但这效力仅在夫妻之间，这是共有权的对内效力。夫妻一方的共有权不经登记，就不具有对抗第三人的效力。鉴此，即使是夫妻，最好也将双方的名字登记在房地产证上。根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》