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房地产与金融危机思考 　　摘要:在国际金融危机的大环境下,美国“次贷危机”的阴影挥之不去,国际房地产市场至今“寒流滚滚”,而我国的房地产市场竟然“逆市而上”,“极度繁荣”,显示出与消费水平绝不相称的强力上涨势头。本文揭开“极度繁荣”背后隐藏着的“猫腻”,分析了需要高度警惕的风险,并据此提出建议。 　　关键词:房地产市场社会预期金融危机 　　一、房地产市场“极度繁荣”的成因 　　2008年9月以来,美国金融市场乌云滚滚,自美国而席卷整个世界的金融危机对世界经济产生了深远的影响。由于美元的贬值,以美元为基础的世界货币体系受到了强烈的冲击,极大的冲击了各国的进出口行业。中国社科院金融研究所提供的数据显示,目前次级债券衍生合约的市场规模被放大至近400万亿美元,相当于全球GDP的7倍之高。日本媒体报道这次危机将导致全球金融资产缩水27万亿美元。 　　由于中国资本市场开放程度较低,所以成为这次危机中受损较小的发展中国家。但此次危机对中国实体经济还是产生了较大的影响,比如:东部沿海地区的众多劳动密集型产业受出口缩减的影响而倒闭或者裁员;国内掀起了新一轮的找工及就业荒;消费者信心指数降低,消费减少,投资降低,贸易情况也在逐渐下滑;股市动荡,百业萧条。 　　与此形成强烈对比的是,我国房地产市场在各行业紧缩的大环境下,却出现了“极度繁荣”的现象。以湖南省怀化市洪江区为例:该区是一个人口近10万的老工业城,过去几十年内房地产市场一直萎靡不振,近三年房地产市场却极其繁荣,住房供应总量相当于改革开放三十年的总和。新建的居民住宅小区如雨后春笋般地拔地而起,不管是长期无人问津的旧房,还是新楼盘都成为抢手货,被一扫而光。又如,湖南省洪江市安江镇,现有城区人口七万多,辐射着周边二十五万多农村。近几年来房地产市场火爆之极,两千多套二手房销售一空,房地产开发在城区内全面开花,使得房地产商获得暴利,住房价格大幅上涨,节节攀升,连续创下当地消费水平不可思议的“天价放量”。 　　为何在经济增长全球加速下滑的环境下,在眼下国际金融危机的大背景下,尤其是在美国首当其冲、一蹶不振的房地产市场,而在我国却是“极度繁荣”,房价节节攀升? 　　占主流多数的专家学者研究颇多,其中复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授对房地产市场的分析,比较有代表性。首先,在GDP中,房地产业可以贡献4个百分点。当前以“保增长”为第一要务,要促进经济的发展,就不能把房地产业“打压”下去。因为它的产业链很长,直接影响19个行业和间接影响40多个行业。同时,在全面建设小康社会的整个过程中,老百姓生活质量要提高,就必然会出现“无房者要买房,有房者旧房换新房、小房换大房”的现象。而目前我国人均住房面积才22平方米,距离人均30平方米的要求还有很大差距,这一点,在小城市中体现得尤为明显;其次,是城市土地的有限性与城市人口增长的无限性之间的矛盾。平均每年600万名大学毕业生,他们大部分选择在城镇工作和生活。基于在一线城市就业的艰难,许多学生已经将就业和生活的目标投向了二三线城市,这必将拉动当地住房的需求。再次,我国城镇化步伐明显加快,非城镇人口城市化,大量农民进城,如洪江市安江镇近三年来农民进城务工经商人员高达本镇人口的40%,约3万人,这使得市场经济条件下住房供求矛盾加剧。大量的进城务工经商人员也是支撑房地产市场的重要力量,需求的增加必然推动房价的上涨。 　　对于以上专家学者所持的观点,笔者则不以为然。笔者认为,当前严重波及席卷全国的这种“逆市而上”、“极度繁荣”的房地产市场,并不是本来意义上的自然而然的发展趋势,其背后隐藏着鲜为人知的“猫腻”,即主要源于一种通货膨胀的心理预期。当一种预期成为社会带普遍性的心理预期,在这种情况下,就会引发社会群体的疯狂与社会的浪潮。 　　地方政府也不希望房地产市场降温。地方政府的财政收入主要来自土地拍卖,而土地拍卖价格的高低在很大程度上将取决于房价的高低。因此,一方面地方政府出卖高价地皮,加上各种政府性收费约占商品房总造价的40-50%,已成为房地产价格上扬的有力推手;另一方面一些地方政府出台政策把购房的首付比例由30%降到20%或10%,表面上在鼓励购房,变相的是为了托市将风险转让给所在地的银行。还有一些不法房地产商采用虚假营销的手段,蒙蔽购买人的视线。例如,请人排队来购买住房,制造房地产市场的虚假繁荣,搞假按揭套现、高购房率等五花八门的营销方式,借此提高房价。 　　二、应高度警惕“极度繁荣”背后的风险 　　2009年,中国经济在金融危机的大背景下成功地实现了“V”形反转,不仅超额完成了年初制定的“保八”目标,甚至部分领域重新出现过热的迹象。[2]但是,当前经济全面复苏的基础并不牢固,在此环境中产生的房地产市场的极度繁荣并不正常,也是不可持续发展的,发展下去甚至是充