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房地产企业竞争发展论文 　　层次分析法 　　关于层次分析法 　　目前，对企业竞争力评价的方法至少在20种以上[43]比较有代表性的方法有因素分析法、对比差距法、内涵分析法、模糊综合评价法、灰色多层次评价法、综合指数评价法等。在本文中，笔者将使用的是层次分析法(AnalyticHierarchyProcess)，简称AHP。其主要原因为：层次分析法的发展始于上世纪70年代初，从1977年萨迪在第一届国际数学建会议上发表“无结构决策问题的建模—层次分析法”时起开始受到注意，逐步在计划制定、资源分配、方案排序、政策分析、冲突求解及决策预报等领得到广泛应用。它将判断和价值结合为一个逻辑整体，依赖想象、经验和知识构造问题所处的递阶层次，并根据逻辑、直觉和经验给出判断。它允许使用者使用时修订，扩展一个问题层次中的元素或改变原来的判断，考查结果的敏感程度决定做何种改变[44]。层次分析法决策工具的优点在于：适用性、简洁性、实用性、系统性。通过决策者的选择与判断，它能充分反映决策者对决策问题的认识，方便决策者与决策分析者的沟通，促成集体参与决策，增加决策的有效性。通过把复杂问题分解两两比较重要性，最后综合判断这种方法，具有鲜明的化整为零的简洁性效果。层次分析法对定量定性分析均适合，如对资源分配、方案评比、预测、系统分析、规划等问题均适用。通常的决策方式大概有三种：因果推断、概率推断、系统推断，层次分析法正好反映对复杂问题的系统解决方式。当然，层次分析法也有相应的局限性，如只能选优，不能生成方案、只是粗略的排序、主观性较大等。但是无论如何层次分析法不失为一种简单有效的多目标决策方法。因此，可以说层次分析法是一种可用于处理复杂的社会、政治、经济、技术等方面决策问题的分析方法，主要是利用不确定的和多标准的特征来解决决策问题。其决策的基本过程是：从系统论思想出发，将评价对象视为一个系统，并按系统的层次性把它划分为递阶层次结构，在同一层次中，对两两元素之间进行重要程度比较。再由1?9标度法确定判断矩阵，对每个判断矩阵A，按特征方程Awwmac=λ,求出归一化的单排序权重向量w[45]。计算所有单排序权重向量后，各层元素的组合向量可按如下递推公式得()()()(1)2()1()[,,,]?=???k=kknkkkwwwwPwk式中，kTnkkkkw[w,w(1),,w(1)]2(1)1(1)(1)?????=???是以合成出的第k?1层上(k?1)n个元素相对于23总目标的组合权重向量。矩阵[,,,()](1)()2()1()knkkkkPPPP?=???，其第j列kTnjkjkjkjP[P,P(),,P()]2()1()1=???为第k层kn个元素关于k?1层第j个元素的排序权重向量，其中不受j支配的元素的权重为零。 　　层次分析法评价指标体系的构建步骤 　　建立指标体系层次结构首先要把评价体系中的各个指标按其属性分为若干组。每一组作为一个层次，再将同一层次的指标作为准则对下一层次的指标起支配的作用，这种由上而下的支配关系构造了一个递阶层结构。如同表X所示得出的模型A，即为目标层。其下又有两级指标层次，分别为准则层B和子准则层C，共包括了定量的经济性指标和定性的评议型指标共计19项。 　　构造判断矩阵根据区域中小房地产企业竞争力指标体系递阶层次结构，以上一层的某一要素作为判断准则，对下一层要素进行两两比较，从而来确定矩阵元素值。如相对于总目标，准则层因素之间两两比较，得其相对重要程度判断矩阵。表4-1元素两两比对时的重要性等级及其赋值序号含义ija赋值1i和j两种元素同样重要12i元素比j元素比较重要33i元素比j元素明显重要54i元素比j元素强烈重要75i元素比j元素极其重要96i元素比j元素比较不重要137i元素比j元素明显不重要158i元素比j元素强烈不重要179i元素比j元素极其不重要19层次单排序及其一致性检验。由判断矩阵计算被比较元素对于该准则的相对权重，并计算其一致性。层次总排序及其一致性检验。计算各层元素对系统目标的合成权重，进行排序，并进行一致性检验。递阶层次结构合成排序的具体过程为：假设上一层次A包含n个元素：1A，2A，…，nA，其层次总排序(对于第二层而言，它的层次总排序权值，就是单一准则—总目标下的层次单排序)权值分别为1a，2a，…,na；下一层次B包含m个元素：1B，2B，…，mB，它们对于元素jA的层次排序权值分别为：jB1，jB2，…jB，(当kB与jA无联系时，kjB=0)。计算企业竞争力评价值，此值是将所有经过标准化处理的各指标值与其权重24值相乘后加和得到的[46]。中小房地产企业竞争力评价指标选定的原则根据企业竞争力的含义，企业竞争力体现在消费者价值(市场占有和消费者满意)和企业自身利益(盈利和发展)两个方面