中国上海阳光威尼斯洋房整体别墅营销提1王225458438.ppt

项目整体已销售了三期房源，历时3年。最后一批房源的推出价格 应突破瓶颈，树立项目标杆，增加客户信心，同时也将有利于前期剩余房源的销售。 定价时应考虑产品、环境、私密性等因素。 定价应该是可以保证销售流量，控制风险。 定价时应优先考虑去化布局欠合理的户型。 根据楼栋之间的关系和系数制定相关价格。 花园洋房、联排别墅房源销售应该保证销售流量的前提下追求利润最大化，创造最高价值同时增加品牌的知名度。 节奏营销、小步快跑的销售推量原则 本项目的蓄水工作至关重要，我们将依托好本次10.1房展会，抓住金9银10的时机，为开盘积累必要的客户量。 我们认为形成热销概念的楼盘在销售速率设计上有一个共性：即所推房源开盘当日去化40-50%，2周内去化70-80%，一个月内基本完销。 在销售过程中适当的销控有助于价格实现。 花园洋房和联排别墅作为本项目最高端的特色产品，其销售进度应该自成一格，我们将对其进行独立的包装，以形成一个新的产品推向市场。 报广 《趣街》整版 报广 《新民晚报》整版（软文＋硬广） 户型单页 正面 背面 视觉表现系列之二 LOGO LOGO组合运用 VI 引导旗 引导旗效果 围墙 围墙效果 户型单页 正面 背面 报广 《趣街》整版 报广 《新民晚报》整版（软文＋硬广） 接待中心整改——布局建议 VIP接待区 儿童 游戏区 展板区 别墅模型 接待区 签约区 规划模型区 建材展示 硬件：天花板修补，墙面粉刷，设备维修等 软件：沙发茶几置换，绿化摆放，地毯更换等 形象：墙体装饰，导示制作，挂幅竖幅更换等 接待中心整改——多线分布实施 硬件整改 洗手间维修 维修一切已损坏部件，包括男洗手间的门，女洗手间的马桶圈以及水龙头。 在视觉停留区域悬挂小画框，展示项目建筑、景观实景。 规划模型维护 大模型校舍部分已损坏，进行维修 各类示意牌的制作，如“售罄”“热销”等 天花板修补 渗漏问题处理 天花板修补 墙面粉刷 VIP接待区摆放高档沙发茶几 软件整改 VIP接待区摆放油画画架，提升气质 售楼处地毯整体更换 VIP接待区酒吧台的布置 放置洋酒酒瓶酒杯装饰 煮咖啡机、咖啡杯 软件整改 儿童游戏区地毯的铺设，添置玩具 招商区域二楼的绿化移至一楼VIP接待区 枯萎、形象不佳的绿化的更换 软件整改 接待区桌面摆设提升 干花、水晶烟缸等 形象整改 墙体新LOGO形象的装饰 挂幅更换 更宽，更长，色彩调整 形象整改 墙体画面的更换 展板画面的更换 洗手间 财务室 悬挂导示牌制作 导示牌重新制作 形象整改 入口红地毯更换 形象整改 竖幅更换 内容与颜色更改 销售策略 品类分析和量价组合 定价原则 价格策略 推案策略 销售目标 销售时间节点排布 60 135.12—139.63 K型 3房2厅2卫 120 17549.74 合计 24 150.4—145.85 J型 3房2厅2卫 16 161.36—166.63 H型 3房2厅2卫 20 156.12—159.2 G型 3房2厅2卫 套数 面积（m2） 户型 四期待销产品品类——花园洋房户型汇总 实际数据以开发商提供为准 100% 19056.58 —— 96 — 合计 28.13% 5052.78 3+1房2厅4卫+花园+阳台 27 F型 187.14 12.50% 2306.88 3+2房2厅3卫+花园+双阳台+露台 12 E′型 192.24 31.25% 5490.30 3+2房2厅3卫++花园+双阳台+露台+透天窗 30 E型 183.01 3% 764.10 4房3厅4卫+花园+休闲平台+露台 3 D2型 254.70 3% 777.93 4房3厅5卫+花园+休闲平台+露台+水池 3 D1型 259.31 7% 1595.37 3+2房2厅4卫+花园+阳台+露台 7 C′型 227.91 14.58% 3069.22 3+2房2厅4卫+花园+内庭+阳台+露台 14 C型 219.23 占同类产品 户数比例 总面积 m2 房型 套数 类别 户型面积 m2 四期待销产品品类——联排别墅户型汇总 四期待销产品上市时间和价格区间 花园洋房 15000元/m2 (10月20日上市) 24 已售罄 23 已售罄 22 动迁回搬 17 已售罄 16 已售罄 15 已售罄 21 已售罄 19 热销中 20 动迁回搬 联排别墅 22000元/m2 (11月17日上市) 定价原则 确保2007年底前完成四期销售实现10个亿销售指标 平衡流量和利润的相互关系 针对不同产品品类，分门别类实现价格逐步攀升 （不以牺牲利润换取流量） 价格走势伺机而动，动态演变 销售目标 定价原则 定价方案 产品品类分析-竞品比对定价- 定价指数修正-静态价格建议 定价原则