土地稳增值税.pptVIP

三、土地增值税的作用（一）增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控（二）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为（三）增加国家财政收入为经济建设积累资金 （二）继承、赠予 以下两种情况不征，其余情形征收：1、房地产的继承。不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税）2、房地产的赠与。 （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不属于土地增值税的征税范围。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围。（对方一般要缴纳契税）非公益性赠予征。 3.出租不征（无权属转移） 4.房地产抵押 （四）房地产的抵押1、对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。（不涉及契税）2、待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。3、对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。（涉及契税） （七）合作建房1、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；（涉及契税）2、建成后转让的，应征收土地增值税。（涉及契税）（八）企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（不涉及契税）（九）房地产的代建房行为不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税）（十）房地产的重新评估不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税） 例:个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免予征收土地增值税（×　）。 第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税（资源税类）。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收 第二节 纳税义务人 　土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 ?? 　纳税人的特点：225 ①不论法人与自然人； ②不论经济性质； ③不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人； ④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。 ???第三节 征税范围 ???一、征税范围: 1、转让国有土地使用权；???? 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 ???? 二、征税范围的界定 按以下三个标准来判断是否属应计征土地增税： ?标准之一： 转让的土地使用权是否国家所有 ①转让国有土地使用权，征土地增值税； ②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。 ③自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 ?????? ①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； ?????? ②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 ?????? 标准之三：转让房地产是否取得收入 ?????? 取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。 ?????? 总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定： 三、若干具体情况的判定 （一）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的1、出售国有土地使用权的。（涉及契税）注1：出售集体土地（违法行为），不属于土地增值税的征税范围；注2：出让国有土地，也不属于土地增值税的征税范围；注3：购买者应该缴纳契税。2、取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。（涉及契税）3、存量房地产的买卖。（涉及契税） （五）房地产的交换1、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。2、其余情形属于土地增值税的征税范围。（契税按照交换的价差由支付者缴纳）（六）以房地产进行投资、联营1、对于以房地产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税。（涉及契税）2、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（涉及契税） 1.【2006年考题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（　）。　　.A.公司与公司之间互换房产　　B.房地产开发公司为客户代建房产　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产　　D.双方合作建房后按比例分配自用