房地产金融政策房价抑制论文 .docVIP

房地产金融政策对房价抑制论文 　　摘要:房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品,其需求和供给都会受到金融政策变化的影响。如果提高利率必将减少房地产市场的需求,如果降低利率必将增加房地产市场的需求。另外,贷款的首付比例,汇率的变化,股市的变化等,都和房价的变化具有十分明显的互动效应。深入分析这些影响对于合理制定金融政策、控制房地产商品价格具有重要的意义。关键词:房地产;金融政策;房价 　　房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性,消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务,上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切,金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期,从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下,国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此,合理制定金融政策,并有效利用其变化可能产生的积极影响,对于控制房地产市场价格的快速上升,引导房地产市场的健康发展,无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的视角,来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。 　　一、金融政策与房地产需求 　　(一)利率与房地产市场需求 　　利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。相反,当利率提高时,住宅需求会必然减少。 　　住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,也就是说,一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初,当时,政府为了鼓励房地产市场的发展,解决老百姓家有所居的问题,出台了一些相关政策措施,于是,五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款,但效果却并不明显。其中的原因可能很多,比如说大多数居民的资金积累有限,以致住宅购买需求还没有普遍形成;再比如,银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高,而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受;除了这些以外,银行确定的大约10%的高利率,不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后,随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费,住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。 　　利率对家庭实际支出的影响,可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子,首付20万元,贷款80万元,年限为20年,采用%的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元,采用%的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元,利率的增加将使家庭每月多支出741元,支出的增加必将减少对住宅的需求。 　　回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现,利率对消费者具有重要的影响:提高利率必将减少房地产市场的需求,而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。显而易见,提高利率,将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显,致使国家在一年之内多次提高利率,以抑制房价的过快上涨。 　　(二)贷款首付比例与房地产市场需求 　　2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加,进而使住房贷款的坏帐率增加,一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度,银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。 　　具体到中国当前的房地产市场,我们认为,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励),而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。