地产开发基本恩流程和知识.pptxVIP

（二）房地产开发流程及工程基础知识 1 一、房地产开发基本流程 作为一名房地产开发企业员工，需要对房地产开发流程有基础了解，地产开发 分以下几个主要阶段： 1、土地获得阶段；《国有土地使用证》 2、前期策划及规划报建阶段；《建设用地规划许可证》 3、施工阶段；《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 4、开盘及销售阶段；《商品房预售许可证》 5、交付及后期物业服务阶段。《新建住宅质量保证书》、《使用说明书》 2 1﹒土地获得 1.1地块获取方式： 招拍挂方式： 目前多数地产公司获取土地的渠道，竞争激烈、获得地块成本大。 划拨方式： 主要针对政府工程及安居工程。 土地置换变性： 目前通过集团对其他产业投入获得既有地块进行变性，进行地产开发。 1.2前期调研 针对招拍挂方式，前期调研主要是根据公司战略布局,摸排市场现有土地情况,针对意向性地块进行前期调研,主要分析其地块性质、地块区域位置、地块获取成本、可开发产品类型及规模，综合上述情况对地块进行分析，获得后开发成本及评估可销售价格。对重点地块可进行概念性方案设计，为获取地块进行论证。 1.3获取土地 通过前期部门工作缴纳相关费用，获得《国有土地使用证》及其他相关证件，为下一步项目开发做准备。 1.3整理土地 配合相关政府主管部门对有拆迁或管线迁移的土地进行整理。 3 2﹒前期策划及规划报建 2.1前期策划： 开发计划： 根据公司战略布局及其他要求，确定地块开发计划、开发顺序、单期开发规模等。 产品定位： 确定地块产品类型，比如别墅、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等，同时明确不同开发时期所开发的产品类型。 2.2规划设计及报建 规划设计 根据前期策划定位意见，结合规划部门下发的《建设项目选址意见书》等相关规划设计控制要求委托设计单位进行地块规划设计、单体设计，将成熟设计方案报规划等政府主管部门审批，获取《建设用地规划许可证》。 施工图设计 对规划已审批方案进行施工图设计，报批获得《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，中间需要通过施工图审查部门、消防审查部门、人防审查部门、建委等主管部门审批。 4 3﹒施工阶段 3.1施工前准备： 场地三通一平： 完成施工场地施工临时用电、用水开通，确保道路畅通，场地平整，为施工单位进场做准备。 施工单位确定： 通过招标方式确定总包单位、监理单位、地勘单位等，施工过程中逐步完成其他分包单位招标工作。 2.2工程施工 土建施工 根据前期策划定位意见和公司制定的大的时间节点，编制施工组织计划，进行主体施工，确保开工日期、正负零、开盘形象进度、主体封顶等主要施工节点时间，确保安全、质量、进度。 安装施工 主体封顶经过验收后进行内外装修、水电消防暖通等管网安装，以及电梯、门窗等分项工程施工。 综合管网、绿化、配套工程施工 进行室外综合管网、绿化等配套工程施工。 5 4﹒开盘及销售阶段 4.1开盘前准备： 形象进度： 理论上楼盘开盘需要在建楼盘达到一定形象进度方可办理《商品房预售许可证》，大城市要求主体封顶，宜昌要求进入标准层施工等。 营销中心及样板房： 完成营销中心和样板房装修是销售部门积累客户条件之一，对于有需要先行建造营销中心和样板房的需要工程部提前配合。 样板区景观施工： 对于有样板区景观要求的需配合完成景观施工。 4.2开盘 销售模式 销售可分为代理公司代为销售模式或者自成立销售部门销售模式。 开盘 可按楼栋、按类型或者整体开盘，同时签订销售合同，确保资金按时回笼。 4.3清盘 在一定期限内将剩余单位销售完毕。 6 5﹒交付及后期物业服务阶段 5.1楼盘交付条件： 工程要求： 楼盘已竣工并通过主管部门验收，包括设计、监理、消防、人防、质检站等主管部门验收通过，景观道路等施工完毕通过验收。 销售要求： 客户房款（一次性支付、分期支付、贷款等）支付完毕，