宝安商业升级改造方案.pptVIP

骑鹅公社 悦界 零售 已售街铺 2-5 一层业态布局 使用面积：1497.2㎡ 建筑面积：3026.13㎡ 使 用 率：49.5% 首年租金：468万元 使用面积平均租金：248元/㎡·月 建筑面积平均租金：123元/㎡·月 零售 街铺 Retail Street shop 潮乐阁 1F：时尚零售 配套 零售 主题展示 2-6 二层业态布局 使用面积：3472.3㎡ 建筑面积：5744.25㎡ 使 用 率：60.4% 首年租金：832万元 使用面积平均租金：200元/㎡·月 建筑面积平均租金：121元/㎡·月 配套 零售 主题展示 Supporting Retail Theme display 文创阁 2F：创意街区 配套 零售 主题展示 2-7 三层业态布局 使用面积：3135.2㎡ 建筑面积：5323.88㎡ 使 用 率：58.9% 首年租金：518万元 使用面积平均租金：138元/㎡·月 建筑面积平均租金：81元/㎡·月 配套 零售 主题展示 Supporting Retail Theme display 随意阁 3F：休闲体验 Part Three 经济测算 03 3-1 商业业态租金规律 相同条件下的业态租金对比 商业业态 商场扣点 租金（元/㎡·月） 主/次力店 5%—8% 45 男装/运动休闲 12%—18% 105 女装 20%—25% 135 精品 20%—25% 155 童用 15%-25% 125 餐饮配套 10%—15% 80 娱乐配套 5%—15% 75 文化教育配套 10%—15% 80 注：以商场平均租金为100元/㎡·月计算 3-2 项目平均租金测算 通过选取项目附近具有直接参考价值的购物中心及百货，采用市场比较及加权平均法估算本项目大概租金范围，所选取的权重比例主要根据参考案例与本项目之间的距离以及体量、主要业态、消费客群等与项目相似性进行比较得出 项目周边可参考集中商业一层租金情况 商业体名称 平均租金（元/㎡·月） （使用面积） 对本案参考权重比例（100%） 加权平均租金 项目修正系数 （入市培育期） 项目预计租金 （元/㎡·月） 天悦龙庭 260 10% 约286（元/㎡·月）使用面积 0.9 约260（元/㎡·月）使用面积 宏发领域 320 25% 尚都 310 10% 西城上筑 230 25% 好旺角 260 15% 万科生活广场 250 5% 创业天虹 360 5% 壹方城 450 5% 3-3 项目租金测算 丽晶国际项目升级改造后收益测算 楼层 使用面积/㎡ 建筑面积/㎡ 使用率 十年单位平均租金 元/㎡·月（租金+管理费） 十年平均月收益/万元 （租金+管理费） 十年平均年收益/元 （租金+管理费） 十年总收益/万元 （租金+管理费） 1F 1497.2 3026.13 49.5% 188 56.9 682.7 6827.1 2F 3472.3 5744.25 60.4% 188 108.2 1299.0 12989.8 3F 3135.2 5323.88 58.9% 132 70.4 844.5 8444.9 合计 8104.7 14094.26 57.5% 167 235.5 2826.2 28261.9 丽晶国际项目各楼层商业收益现状 现单月租金收益 现年租金收益 十年租金收益（按5%年递增率预算） 73.7万元 884万元 11119.1万元 3-4 租金收益总表 丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元） 预估收益 第一年 第十年 十年合计 备注 平均租金+管理费（元/㎡·月） 123 223 167 按自持面积（14094.26㎡）测算 主营收入合计 1796 3490 25344 租金收益　 其他收入 411 530 4642 包含管理费、广告收益、特卖收益 总收入 2207 4020 29986 　 开业后运营成本费用 618 797 6978 包括人事费、市场费、物业综合费、经营税费、其它费用 开业后运营合计盈亏 1589 3223 23009 不包括二次改造费用 开业筹备期费用 2163 0 2163 包含招商费用、筹备期人事费用、筹备期推广费、二次装修工程改造费用 开业筹备期合计盈亏 -574 3223 20846 　 注：项目使用面积8104.7㎡，建筑面积14094.26㎡，使用率57.5% 3-5 租金收益细表 丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元） 预估收益 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 合计 备注 租金增长率 0% 5% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8