物业交易业主被消费者角色研讨论文 .docVIP

物业交易业主被迫消费者角色研讨论文 　　编者按：本文主要从“非自愿乘车者”内涵；“非自愿乘车者”的制度解释；完善物业交易制度的思路进行论述。其中，主要包括：单个业主在物业市场上，除最基础的消费者角色外，至少扮演四种角色、物业服务一般指物业公司提供的面向全体业主的公共服务、绝大部分业主正在成为非自愿乘车者、开发商安排的物业公司先于业主和业主委员会而存在、业委会自然能够成立，而且有能力有意愿代表全体业主的利益、业委会组织本身的缺失、业委会能力的缺失、业委会成员可能存在“道德风险”、业主权益保护制度的缺失与物业企业对其自然垄断地位的滥用、构建物业服务市场上的公平交易秩序、引导各小区的业主和物业企业在重复博弈过程中逐步发展各方认同的具体交易规则等，具体请详见。 　　单个业主在物业市场上，除最基础的消费者角色外，至少扮演四种角色：搭便车者、非自愿乘车者、报复者和反报复者。本文拟通过对物业服务的公共物品属性的讨论和对现行物业交易制度的分析，揭示多数业主在物业交易中所扮演的基本角色是非自愿乘车者而非其他。 　　一、“非自愿乘车者”内涵 　　“非自愿乘车者”一词出自A?爱伦?斯密德的《财产、权力和公共选择》一书。斯密德说：“一个非自愿乘车者被定义为这样一类人，即在高排他成本和管理结构下，不得不支付他们不需要的物品费用的人”。非愿乘车者可能因物业服务的公共物品属性而出现。 　　物业服务一般指物业公司提供的面向全体业主的公共服务。依据《物业管理条例》第二条的规定，物业企业与业主之间所订立的交易合同的标的物是物业公共服务行为，主要包括：按照双方签订的物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。据此，物业企业提供的面向单个业主的个别服务不属于本文讨论的范围。 　　物业服务具有公共物品的属性。依据经济学上关于公共物品的定义，公共物品在消费上具有非竞争性和非排他性、在效用上具有不可分割性或效用的相互依赖性。物业企业所提供的物业服务项目也具有这样的属性。表现在：第一，对于生活在同一个物业区域的居民来说，物业服务具有非竞争性和非排他性。例如小区良好的生活秩序每个居民都可以享受，即使他拒绝为此向物业公司付费，物业公司也很难在技术上将其排除在服务范围之外。同时小区内每个人的消费并不减少其他人的消费质量和消费数量。第二，物业公司的服务项目在效用上也有不可分割性和相互依赖性。每一位业主对这些设施和服务的消费，都会对其他业主的消费产生外部性。 　　由于物业服务的公共物品属性，使物业公司只能按照统一的质量和数量标准向所有业主提供服务。在民主决策规则下，此标准往往符合多数人的一般性共同偏好，符合平均的经济承受能力，但难以满足每一个业主的个性偏好和特殊需求。它忽略业主对物业服务需求的个性差异，而且物业服务区域越大，业主群体人数越多，被忽略的差异越多，必然使部分业主成为非自愿乘车者。即使物业公司提供的服务质优价廉能满足大部分业主的需求，少部分业主也会成为非自愿乘车者。所以，少数业主成为非自愿乘车者是物业服务交易中难以避免的正常现象。 　　但在目前的物业服务市场上，绝大部分业主正在成为非自愿乘车者。据北京消费者协会调查，73%的业主对物业公司提供的服务不满意，但出于无奈而不得不接受。说明在物业服务市场上，绝大多数业主的福利被损害，非自愿乘车者成为业主们的基本角色。此种现象的根源不在于物业服务的公共物品属性，而在于现行物业服务交易制度剥夺了业主群体和个人自由选择物业服务的权利。 　　二、“非自愿乘车者”的制度解释 　　现行物业交易制度从三个方面剥夺了业主集体选择的机会： 　　在前期物业服务制度下，开发商安排的物业公司先于业主和业主委员会而存在，业主被迫接受由它提供的前期物业服务，从而成为非自愿乘车者。国务院2003年颁布并实施的《物业管理条例》是迄今最为重要的有关物业服务的立法。按照《条例》，前期物业企业由开发商选聘，物业服务的项目、数量、价格和标准，由开发商与物业企业签订的契约规定。业主在购买房产时，依据《条例》第二十五条，买卖合同包含前期物业约定的内容。意味着，即使业主个人不需要，也不得不接受前期物业公司提供的服务并交纳相应的费用，业主个人没有选择的余地。 　　依据《条例》的逻辑，在广大业主入住小区后，业委会自然能够成立，而且有能力有意愿代表全体业主的利益，重新选聘物业公司。现行物业服务制度的设计即以此假设为基础。但由于三个原因，重新选聘的设想会落空，使大多数业主成为非自愿乘车者。 　　1、业委会组织本身的缺失。《条例》将业委会在每一个物业区域的建立和存在作为立法的前提。但现实与《条例》的假定相反，业委会在城市住宅小区的成立并非是一个必然的过程。业主群体是一个松散的个体集合，其集体行动如业主大会的召开和业委会